Selon une étude, 20 % des Français souhaitent investir dans l’immobilier locatif à court terme. Si vous aspirez à devenir bailleur en 2024, vous êtes sûrement confrontés à de nombreuses questions. En premier lieu, le type de contrat de location proposé à votre futur locataire. Ce simple document a des répercussions sur de nombreux facteurs !
Entre location meublée ou location vide, la rentabilité, la fiscalité et l’attractivité du bien peuvent fortement varier. Découvrez notre guide complet pour choisir entre location meublée et location vide en 2024 !
Quelles sont les caractéristiques de la location meublée vs location vide ?
En location, le choix du type de bail n’est pas anodin. Il détermine le type de public visé, la durée de la location ainsi que certains équipements obligatoires. Tour d’horizon.
La location vide ou location nue
Lorsque vous louez votre logement vide, vous mettez en place un bail pour une durée de trois ans. Le renouvellement se fait par tacite reconduction. Lors de la signature du contrat de location, vous pouvez demander un dépôt de garantie, équivalent à un mois de loyer hors
charges, au maximum.
Si votre locataire décide de quitter les lieux, il doit respecter un préavis de trois mois (ou un mois en zone tendue). De votre côté, vous pouvez aussi donner congé à l’occupant mais vous devrez attendre la fin du bail et anticiper votre demande au moins six mois avant. En location nue, vos revenus sont imposés dans la catégorie des recettes foncières.
Ce type de location est privilégié par les familles ou les personnes qui ont une certaine stabilité personnelle et professionnelle.
La location meublée
De trois ans en location vide, on passe à un bail d’un an renouvelable en location meublée (ou neuf mois pour un étudiant). Une première différence de taille !
En location meublée, le montant du dépôt de garantie change aussi : jusqu’à deux mois de loyer, hors charges, au maximum.
Pour le locataire, le préavis est de seulement un mois, et trois mois pour le bailleur,
en fin de bail. Pour votre location meublée, vous pouvez aussi opter pour un bail mobilité. Ce contrat s’adresse à tout bailleur qui souhaite louer son appartement en courte durée (de 1 à 10 mois).
Contrairement à la location vide, la location meublée permet de s’installer dans la vie sans avoir à posséder de mobilier personnel, ce qui explique son engouement auprès des étudiants et jeunes actifs. Car pour être qualifiée de location meublée, le logement doit être garni de mobilier pour permettre la vie courante du locataire. La liste des meubles obligatoires est définie par décret et comprend :
- Plaques de cuisson ;
- Four ou four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur ou compartiment à congélation ;
- Vaisselles et ustensiles de cuisine ;
- Étagères, luminaires etc. ;
- Literie avec couette et couverture ;
- Volets ou rideaux ;
- Table, chaises etc.
Quels sont les avantages et inconvénients de la location meublée ?
La location meublée présente de nombreux avantages notamment d’un point de vue fiscal, de sa flexibilité et de sa rentabilité. Néanmoins, certains inconvénients sont à connaître pour éviter les mauvaises surprises.
Les avantages de la location meublée
L’un des principaux avantages de la location meublée est la rentabilité de ce type d’investissement. Il est généralement admis une différence de 10 à 15 % sur le loyer en faveur d’une location meublée vs une location vide.
De plus, les bailleurs en meublés profitent d’une fiscalité avantageuse sur les recettes locatives considérées comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Lorsqu’elles sont inférieures à 70 000 €, ces recettes bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % (micro-BIC) au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Cela signifie que seulement la moitié des revenus perçus sont imposés ! Au-delà de ce seuil, le bailleur est considéré loueur en meublé professionnel (LMP), soumis au régime réel.
La location meublée permet de facturer les charges forfaitaires ou réelles au locataire. Le bailleur a le choix et peut ainsi régulariser les provisions ou fois par an ou établir un montant non révisable pendant toute la durée du bail. Attention toutefois, cette dernière option peut être source de différends opposant propriétaires et locataires !
La location meublée assure une grande flexibilité compte tenu de la durée des baux. C’est une aubaine pour les bailleurs qui souhaitent récupérer leur logement pour y vivre ou pour y loger un proche !
Les inconvénients de la location meublée
Revers de la médaille, la location meublée implique un turnover plus régulier des locataires. Cela implique plus de démarches administratives pour assurer la commercialisation et la relocation du bien. À moins que le bailleur ait décidé de donner mandat à une agence pour gérer sa location ! Dans ce cas, l’agence de gestion locative s’occupe de tout, en contrepartie du paiement d’honoraires.
Comme le logement est garni de mobilier, ce dernier s’use au fil du temps et nécessite d’être remplacé de manière périodique. Cela représente un coût non négligeable pour le bailleur, surtout si la décoration est soignée pour rendre le bien attractif auprès des candidats locataires.
Les avantages de la location vide
En location vide, le loyer est certes moins élevé mais il a le mérite d’être perçu de manière plus stable. En effet, les locataires ont tendance à rester plusieurs années dans un logement loué vide grâce au bail de 3 ans renouvelable. Même en passant par une agence, le bailleur économise sur les frais de mise en location !
Au niveau de l’entretien, cela se limite à l’immobilier puisque l’ensemble des meubles appartient au locataire.
Les inconvénients de la location vide
Comprise entre 4,7 % et 6,6 % la rentabilité est à la traîne par rapport au meublé (entre 6% et 8 %). Cela peut être un véritable frein pour les bailleurs purement à la recherche du meilleur investissement possible.
La durée du bail et son renouvellement par tacite reconduction peuvent aussi rebuter de par leur aspect contraignant. Un bailleur qui souhaite récupérer son logement pour vendre ou habiter devra obligatoirement attendre l’échéance du bail en cours pour en reprendre possession.
Quel type de bail choisir pour louer son appartement rapidement ?
Même avec les meilleures agences de gestion locative, il n’est pas certain que votre bien trouve preneur rapidement ! Derrière cette phrase choc se cache pourtant une réalité : votre bien doit répondre à la demande locative existante.
Pour louer son appartement rapidement, il faut par exemple proposer un logement meublé lorsque la population étudiante est conséquente. A contrario, il sera difficile de louer vide un grand appartement à cette même cible de locataire. Sauf en colocation, encore faut-il que les règles de copropriété le permettent !
En tant que bailleur, vous devez être à l’affût du marché locatif de votre commune pour savoir quelle est la meilleure option. Cela vous permettra également de savoir si cette dernière est soumise à un dispositif de plafonnement des loyers. Vous pourriez alors être tentés de vouloir contourner cette règle et mettre en location sur Airbnb.
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Pourquoi la location de très courte durée est-elle une fausse bonne idée ?
Attirés par une rentabilité alléchante, de nombreux propriétaires bailleurs se sont tournés vers la location de très courte durée. Nombre d’entre eux en sont revenus, échaudés par leur expérience décevante notamment durant les derniers Jeux Olympiques de Paris 2024.
À ne regarder que la rentabilité potentielle, on en oublie que la réglementation relative aux locations saisonnières est contraignante. Louer en courte ou en longue durée impose un certain nombre de règles à respecter. Parmi elles, on retrouve la même surface minimale pour louer un bien, à savoir 9m2 minimum.
De leur côté les locations de type Airbnb font l’objet dans de nombreuses villes :
- d’une déclaration d’immatriculation obligatoire auprès de la mairie concernée
- d’un nombre de nuitées annuelles limitées
Depuis 2024, la fiscalité des locations saisonnières a également subi un important coup de rabot de la part de l’administration fiscale. Désormais, son abattement est aligné sur le régime micro-foncier de la location nue (30 %) contre 71 % auparavant !
En ajoutant les frais de ménage et la gestion quotidienne des entrées et sorties de locataires, la location saisonnière a perdu de sa superbe en 2024 !
