Vous souhaitez mettre votre bien immobilier en location mais vous ne savez pas pour quel type de gestion locative opter ? Faire le choix d’une gestion locative autonome peut être un bon moyen de réduire vos frais fixes en se passant des services d’une agence immobilière.
Attention néanmoins, la gestion locative ne s’improvise pas ! Entre les appels de loyers, les régularisations de charges et les éventuels impayés, ce n’est pas de tout repos ! Découvrez notre guide complet pour vous lancer sereinement dans la gestion locative en 2024-2025 et faire le meilleur choix.
Qu’est-ce que la gestion locative ?
Contrairement aux idées reçues, la gestion locative est un domaine vaste qui ne se limite pas à la simple mise en location du bien. Dans les faits, elle regroupe toutes les opérations qui concernent la gestion et l’administration d’un bien immobilier, que ce soit avant, pendant et après sa mise en location.
Quelles sont les différentes étapes de la gestion locative ?
Voici les actions à effectuer avant même l’entrée du locataire dans les lieux :
- Commercialisation du bien (rafraîchissement éventuel, prise de photos attractives et enregistrement de la visite virtuelle) ;
- Mise en location via la rédaction de l’annonce sur les plateformes spécialisées
- Planification et réalisation des visites ;
- Étude des dossiers locatifs et sélection de la meilleure candidature ;
- Rédaction du contrat de location ;
- Réalisation de l’état des lieux d’entrée.
Une fois le locataire dans les lieux, le travail de gestionnaire ne fait que commencer ! En cours de location il faut assurer :
- L’appel mensuel des loyers et charges et l’envoi de la quittance ;
- Les relances éventuelles pour retard de paiement ou impayé ;
- Le paiement des charges de copropriété ;
- La régularisation des charges locatives une fois par an.
Enfin, chaque sortie de locataire nécessite :
- Un état des lieux de sortie ;
- La réalisation de travaux éventuels, retenus sur la caution du locataire ;
- La restitution du dépôt de garantie.
Quelles sont les compétences nécessaires ?
En étant bailleur, préparez-vous à porter plusieurs casquettes ! Au vu de l’étendue des actions à mener, la gestion locative requiert des compétences dans les domaines suivants :
- commercial ;
- fiscal ;
- administratif ;
- juridique ;
- comptable.
La gestion locative autonome : se lancer sans recourir à une agence
Si vous êtes propriétaire bailleur ou que vous vous apprêtez à l’être, découvrez tous les points clés pour réussir vous-même votre gestion locative !
Connaître la législation immobilière
En France, les textes de lois qui encadrent la location immobilière sont nombreux. Bien qu’ils ne soient pas tous à connaître sur le bout des doigts, les grands principes doivent être maîtrisés pour rester dans la légalité. Parmi les lois essentielles, on peut citer :
- la loi 89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe la notion de décence des logements, les conditions de résiliation des baux ainsi que la liste des charges récupérables sur le locataire ;
- la loi ALUR du 14 mars 2014 qui introduit l’encadrement des loyers dans certaines communes et établit un modèle type pour les contrats de location ainsi que les états des lieux ;
- la loi ELAN du 23 novembre 2018 avec notamment la création du bail mobilité pour les locations de courte durée (comprise entre 1 et 10 mois).
À défaut de respecter ce cadre juridique, les propriétaires bailleurs s’exposent à de lourdes sanctions financières voire à des peines de prison dans certains cas. Vous êtes prévenus !
Mettre en location son appartement avec la bonne fiscalité
Le choix de la fiscalité est essentiel au moment de mettre en location son appartement. Cela détermine le type de contrat de location proposé à votre futur locataire.
Les revenus issus de la location immobilière subissent une double imposition. En effet, ils sont imposés à l’impôt sur le revenu (IR) après l’assujettissement à l’impôt :
- Des revenus fonciers pour la location vide ou location nue ;
- Des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location meublée.
Opter pour la location en meublé octroie au bailleur le statut de :
- Loueur en meublé non professionnel (LMNP) lorsque ses recettes locatives annuelles sont inférieures à 70 000 €. Cela permet de bénéficier du régime micro-BIC qui prévoit un abattement forfaitaire de 50 % ou d’opter pour le régime réel d’imposition. Cette dernière option permet de déduire de l’imposition de nombreux frais et charges à leur montant réel ;
- Loueur en meublé professionnel (LMP) lorsque ses revenus locatifs excèdent 23 000 € de chiffre d’affaires par an et constituent plus de 50 % des ressources du foyer fiscal.
En location vide, le bailleur est assujetti :
- Au régime micro-foncier, permettant un abattement forfaitaire de 30 % automatiquement appliqué lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an (hors loyers soumis à la loi Pinel) ;
- au régime réel, s’il en fait la demande auprès de l’administration fiscale ou si les revenus fonciers annuels excèdent le seuil du micro-foncier.
L’info Compar'Agence
Tout bailleur qui opte pour le régime réel s’engage à y rester pour une durée minimale de 3 ans. À vous de calculer quel régime fiscal est le plus opportun !
Location courte durée vs longue durée
Certains propriétaires bailleurs peuvent être tentés de recourir à la location de courte durée. Plus flexible que la location de longue durée, elle permet de louer pour une nuitée, quelques jours voire quelques semaines. Bien que le tarif à la nuitée puisse être alléchant, ce type de location implique une gestion extrêmement chronophage. En effet, vous devez gérer quotidiennement les entrées et sorties de locataires, le ménage du logement ainsi que les demandes de renseignements des prospects. Un véritable travail à temps plein !
À savoir également que dans de nombreuses villes, les mairies limitent le quota annuel de nuitées par logement. Et ce, pour ne pas aggraver la pénurie de logements de longue durée en zones tendues.
Dans ce même objectif, l’avantage fiscal de la location courte durée a été fortement réduit, passant de 71 % à 30 % pour l’aligner sur le régime fiscal du micro-foncier.
La cas de la copropriété : bien connaître les règles
Si votre logement est situé dans un immeuble, il y a de fortes chances qu’il fasse partie d’une copropriété. Cela implique un mode de fonctionnement spécifique qui compose les règles de copropriété. Celles-ci sont détaillées dans un document conservé par le syndic, appelé règlement de copropriété. Ce dernier liste :
- Les conditions d’occupation des logements et les interdictions éventuelles (location en meublé de courte durée…) ;
- Les règles d’usage des parties communes (parkings, ascenseurs, local poubelle...) ;
- Les modalités de règlement des charges de copropriété permettant de calculer les provisions pour charges qui seront réglées par le locataire ;
- Les démarches à effectuer pour effectuer une demande de travaux auprès du syndic. En copropriété, certains travaux affectant l’esthétique ou les éléments communs de l’immeuble sont soumis à l’approbation du syndicat des copropriétaires réunis en assemblée générale (AG). Et, ce même s’ils portent sur une partie privative (remplacement des menuiseries extérieures, installation d’une climatisation…).
Veiller à respecter l’encadrement des loyers
Même si le bailleur est en principe libre de fixer le montant de loyer qu’il désire, deux dispositifs sont venus limiter cette flexibilité :
- L’encadrement des loyers dans les communes situées en zone tendue ;
- Les règles spécifiques d’encadrement des loyers dans 24 communes de France réparties sur 7 territoires (Paris, Lille, Plaine Commune, Lyon et Villeurbanne, Est Ensemble, Montpellier, Bordeaux).
Dans le premier cas, la première mise en location du logement ou après une période d’inoccupation d’au moins 18 mois permet de fixer librement le loyer par le bailleur. Lors du renouvellement du bail ou de la remise en location après une période de vacance inférieure à 18 mois, plusieurs possibilités pour augmenter le loyer :
- En appliquant l’Indice de révision des loyers (IRL) ;
- Dans la limite de 50 % de la différence avec les loyers pratiqués dans le voisinage lorsqu’il est manifestement sous-évalué par rapport au marché locatif ;
- Dans la limite de 15 % lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés depuis le départ du dernier locataire, représentant au moins 50 % d’une année de loyer.
Dans les 24 communes soumises à l’encadrement des loyers, le bailleur doit suivre des règles encore plus contraignantes. C’est le préfet qui fixe un loyer de base ainsi qu’un loyer de référence par typologie de logement et secteur géographique. Le bailleur ne peut déroger à ce montant que dans de très rares situations.
Se préparer à gérer des contentieux locatifs
C’est la crainte de bon nombre de propriétaires : être confrontés aux contentieux locatifs ! Les litiges entre bailleurs et locataires peuvent rapidement devenir ingérables pour les propriétaires non préparés. Un impayé de loyer, la dégradation immobilière ou les troubles de voisinage peuvent rapidement transformer la gestion locative en activité chronophage et en gouffre financier. Plus qu’ailleurs, une bonne connaissance de la législation et des procédures contentieuses à mener seront d’un grand secours pour stopper l’hémorragie.
Au vu de cette complexité, ce n’est pas un hasard si la plupart des bailleurs recourent à l’expertise et aux services d’une agence de gestion locative !
Déléguer sa gestion locative à une agence immobilière
À défaut de maîtriser tous les prérequis précédents, il est préférable de signer un mandat de gestion locative avec une agence immobilière. En effet, les professionnels du secteur disposent de la carte “G” qui garantit l’expertise des agents dans le domaine de la gestion immobilière. Ainsi, vous avez la certitude de respecter la législation en tant que bailleur.
Pour prévenir les contentieux locatifs, les agences proposent également des assurances GLI (garantie des loyers impayés). Et ce, à des tarifs qui défient toute concurrence, comme avec clickandrent qui propose une GLI à 2% TTC/mois.
C’est simple, passer par une agence de gestion locative vous apporte les avantages suivants :
- Gestion sécurisée par une équipe de professionnels ;
- Déléguer la gestion vous offre un gain de temps inestimable ;
- Votre bien est mis en valeur par le biais de l’annonce et des photos professionnelles ;
- Délais de mise en location réduits au maximum ;
- Expérience de l’agence pour sélectionner les meilleurs dossiers locatifs ;
- Intermédiaire entre locataire et bailleur en cas de litiges.
J’optimise ma mise en location
Cerise sur le gâteau, les frais de gestion de l’agence sont entièrement déductibles de vos revenus locatifs. Alors, pourquoi vous en priver ?!
Notre comparateur des tarifs de gestion locative vous permet d’avoir une vue d’’ensemble sur les tarifs et services proposés par les meilleures agences du marché. Ainsi, vous prenez une décision éclairée
