Vous souhaitez louer votre bien mais avez peur d’être confronté à des problèmes avec votre locataire ? Vous n’êtes pas seuls ! Selon une étude, 79 % des bailleurs redoutent les impayés de loyer et 77 % les dégradations immobilières. Ces deux situations sont celles auxquelles on pense en premier pour illustrer les litiges entre locataires et propriétaires, mais ce ne sont pas les seules. Zoom sur les différents contentieux locatifs et les manières d’y répondre !
Quels sont les différents motifs de litiges entre locataires et propriétaires ?
Des grands classiques liés à l’impayé de loyer, à la dégradation du logement et aux troubles du voisinage, se mêlent également les litiges liés à la situation du dépôt de garantie. État des lieux.
Les litiges liés au retard et à l’impayé de lzoyer
Le retard et l’impayé de loyer sont la crainte n°1 chez les propriétaires bailleurs. Le premier désigne un non-respect de la date de règlement du loyer stipulée au contrat de location tandis que le second fait référence à l’absence pure et simple de règlement.
Un retard de paiement peut arriver en cas d’évènement exceptionnel subi par le locataire. En soi, s’il reste isolé, ce type d’accident n’est pas insurmontable pour le bailleur. En revanche, l’impayé de loyer peut avoir des conséquences beaucoup plus fâcheuses. Ainsi, il arrive que le bailleur soit dans l’impossibilité de rembourser son crédit immobilier ou de payer ses charges courantes. Dans ce cas, l’impayé de loyer doit être rapidement traité, avant que la situation ne se dégrade davantage.
Les litiges liés à la dégradation immobilière ou à l’insalubrité
En location, le locataire est tenu au bon entretien du logement pendant toute la durée du bail. Pourtant, certains locataires peu soigneux ou peu scrupuleux dégradent l’appartement ou la maison louée. Bien souvent, ces dégâts sont constatés lors de l’état de sortie du locataire, ce qui ne permet pas au bailleur de faire des rappels à l’ordre en amont.
Selon l’ampleur des dégâts occasionnés, le bien peut s’avérer inlouable sans la réalisation de travaux importants.
À noter que si votre logement est insalubre, le locataire peut également vous poursuivre en justice en cas de risque pour la santé et la sécurité des occupants.
Les litiges liés au dépôt de garantie
À l’entrée dans les lieux du locataire, le bail peut prévoir une clause non obligatoire mais fortement recommandée, qui prévoit le versement d’un dépôt de garantie (DG). Appelé à tort caution, ce DG sert à couvrir les éventuels impayés de loyer ainsi que les dégradations immobilières.
L’info Compar'Agence
La caution désigne la personne physique ou morale qui se porte garant du paiement du loyer pour le locataire.
Ces dernières peuvent être constatées en comparant l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Cela donne lieu à une retenue de tout ou partie du DG, permettant de couvrir la défaillance du locataire.
En revanche, ne comptez pas sur ce dépôt de garantie pour faire face à plusieurs mois de loyers impayés ou des travaux importants car son montant est plafonné à :
- 1 mois de loyer hors charges en logement vide ;
- 2 mois de loyer hors charges en logement meublé.
La non-restitution du DG au locataire est source de litiges avec le propriétaire mais le locataire peut également faire valoir ses droits en cas de retenue abusive ou de dépassement du délai légal de restitution.
Les litiges liés aux troubles de voisinage
Dans le cadre de son contrat de location, le preneur est tenu d’assurer la jouissance paisible des lieux loués. En d’autres termes, il ne doit pas créer de nuisances olfactives ou sonores qui pourraient gêner le voisinage.
On pense tous aux voisins qui mettent la musique un peu trop fort ou qui fument dans les parties communes. Il s’agit d’exemples typiques des troubles de voisinage pouvant contrevenir aux règles de vie en copropriété.
Les litiges liés à l’encadrement des loyers
Dans la majorité des zones tendues s’applique un dispositif d’encadrement des loyers. Celui-ci est couplé avec le plafonnement des loyers dans certains territoires qui se sont portés volontaires. Ainsi, les loyers sont encadrés par la loi et le bailleur ne peut y déroger sauf exceptions. En cas de non-respect de la part du bailleur, il s’expose à des poursuites de la part du locataire.
Comment réduire les risques de contentieux locatifs ?
Plusieurs astuces permettent de limiter le risque de contentieux locatifs. Communiquer avec son locataire, passer par une instance de médiation ou déléguer sa gestion locative à un professionnel font partie des solutions envisageables !
Communiquer et tisser un lien de confiance avec son locataire
Si vous entretenez des relations régulières et cordiales avec votre locataire, il sera plus à même de vous faire part de ses difficultés, le cas échéant. Bien sûr l’idée n’est pas de se montrer intrusif mais de tisser une relation de confiance. Elle vous permettra de vous faire entendre plus facilement du locataire en cas de rappel à l’ordre.
Adresser des relances et formaliser des échéanciers
En cas d’impayés de loyer ou de troubles de voisinage, il est nécessaire d’adresser des courriers de relance systématiques et d’en garder trace. En effet, elles permettent d’acter les choses avec votre locataire et de garder des preuves si la situation tourne au vinaigre.
Les lettres recommandées avec accusé de réception s’avèrent particulièrement bien à propos.
Également, la rédaction d’échéanciers de paiement pour étaler le remboursement d’une dette sur plusieurs mois permet de montrer votre volonté de régler le contentieux en l’amiable, tout en restant ferme.
Recourir à la médiation en cas d’échec
Si vous ne parvenez pas à trouver un terrain d’entente, vous pouvez faire appel à un médiateur par le biais de la commission départementale de conciliation.
Cette instance permet de faciliter la communication et de trouver des solutions satisfaisantes entre les parties. Cette commission peut être sollicitée gratuitement sur simple demande et sans engager de frais de justice.
Déléguer votre gestion locative
Mettre un bien en location peut être stressant et chronophage en cas de litige avec son locataire. Louer un bien vide ou en meublé requiert de nombreuses compétences, notamment en matière juridique. Si vous décidez de signer un contrat de gestion locative (mandat) avec une agence, sachez que vous bénéficierez d’une expertise certaine pour gérer et limiter les contentieux locatifs !
Quelles sont les solutions pour résoudre les contentieux locatifs ?
Louer son bien sur quelques mois ou sur plusieurs années vous expose nécessairement aux contentieux locatifs. En cas d’impasse, la gestion des litiges locatifs implique le recours à certaines voies juridiques. Si vous décidez de ne pas faire appel aux services en gestion locative, voici comment procéder.
Quels recours en cas d’impayés de loyer ?
Lorsque la voie amiable n’a pas fonctionné et que les dettes s’accumulent, vous n’avez pas le choix, vous devez agir en justice. Saisir le juge des contentieux de la protection permet de faire jouer la clause résolutoire du bail et d’imposer le paiement des loyers. Au préalable, vous devez mandater un commissaire de justice afin qu’il délivre un commandement de payer à votre locataire.
Pour se prémunir de cette situation et continuer à percevoir les loyers en cas d’impayés, il existe les garanties des loyers impayés (GLI) à souscrire en amont de la signature du bail.
Quels recours en cas de dégradations immobilières ?
Les dégradations immobilières peuvent entraîner de lourds travaux et imposer une vacance locative au propriétaire durant leur réalisation. Pour retenir le dépôt de garantie, vous devez en justifier au locataire par la fourniture de devis ou facture dans un délai de 2 mois.
Si le montant des travaux excède le montant du DG, faites appel à un huissier de justice pour délivrer un commandement de payer. À noter qu’il est bien souvent nécessaire d’engager une recherche d’adresse du locataire ayant quitté les lieux, ce qui complique grandement les chances de recouvrer les sommes dues !
Heureusement, les garanties des loyers impayés assurent dans certains cas, le remboursement des dégradations immobilières !
Quel recours en cas de troubles de voisinage ?
En cas d’échec de la tentative de résolution amiable auprès du conciliateur de justice, vous devez faire constater les troubles par un commissaire de justice ou par les forces de l’ordre.
L’ensemble de ces Procès-Verbaux permet de constituer un dossier solide en vue de faire résilier le bail auprès du tribunal de proximité.
Comment trouver son agence pour déléguer sa gestion locative ?
Recourir à une agence immobilière ne garantit pas à 100 % l’absence de litiges locataire propriétaire. Si ce type d’évènement se produit vous avez néanmoins l’assurance de bénéficier d’une prise en charge professionnelle et compétente pour défendre vos droits. Notre comparateur des meilleures agences vous aide à trouver le professionnel immobilier qu’il vous faut pour gérer vos contentieux locatifs !
