Mettre en location son appartement ou sa maison implique de nombreuses actions de la part du bailleur. Rigueur et organisation sont les maîtres mots pour une commercialisation qui se passe comme sur des roulettes.
À défaut, le bien risque de ne pas trouver preneur dans des délais raisonnables. Cette vacance locative implique un manque à gagner pour le propriétaire, avec un impact direct sur la rentabilité de l’investissement.
Vous cherchez à louer sereinement ? Découvrez les 9 étapes à suivre pour mettre en location votre appartement et trouver un locataire rapidement !
N°1 - Choisir le type de bail avant la mise en location
Plus qu’une simple formalité, le choix du type de bail a plusieurs incidences. Il détermine en effet le type de locataire que vous allez cibler pour la location de votre bien. Les meublés sont souvent plébiscités par les étudiants et jeunes actifs tandis que les locations vides le sont par les familles ou les colocations.
Ainsi, on distingue plusieurs catégories de baux selon leur durée :
- 3 ans, pour la location vide également appelée location nue ;
- 12 mois pour une location meublée ou 9 mois si le locataire est étudiant ;
- de 1 à 10 mois pour un bail mobilité, permettant de louer son bien sur une courte durée ;
Il faut choisir le type de bail locatif avec soin car, en fonction de la zone géographique où se trouve le bien, la demande sera plus ou moins forte selon le bail proposé.
Deuxième critère à prendre en compte, la fiscalité pour vous bailleur ! Elle diffère selon le type de bail ainsi que le montant des revenus issus de la location de son bien :
- fiscalité des revenus fonciers pour la location vide, qui regroupe le régime micro-foncier et le régime réel ;
- fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) pour la location de meublé. Selon le montant des revenus générés, le bailleur peut être qualifié de loueur en meublé professionnel (LMP) ou loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Enfin, le type de bail influence le délai de récupération du bien en cas de congé. En effet, le bailleur ne peut résilier un bail de location que dans les cas suivants :
- Vente du bien ;
- Reprise pour habiter ;
- Motif légitime et sérieux (impayés de loyer…)
Ce congé ne peut intervenir qu’à la date d’échéance du bail. Ainsi, on évite de louer via un bail de 3 ans si on souhaite vendre le bien prochainement !
N°2 - Constituer votre dossier de location
Habituellement, lorsqu’on demande de constituer votre dossier de location, on s’adresse aux candidats locataires. Pourtant, le propriétaire a tout intérêt à constituer le sien !
Ce dernier regroupe tous les documents obligatoires pour la mise en location du bien :
- Les règles de vie en copropriété lorsque l’appartement fait partie d’un immeuble sous ce statut
- Le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE, l’attestation de superficie, l’état de l’installation de gaz et d’électricité…
- La copie de la convention avec l’ANAH lorsque le bien est conventionné
L’info Compar'Agence
La réalisation du DPE est impérative avant même la commercialisation du bien. En effet, les annonces immobilières doivent impérativement communiquer l’étiquette énergétique pour être valides !
N°3 - Déterminer le montant du loyer
Pour louer, encore faut-il déterminer le montant du loyer que vous allez pratiquer. Cela peut s’avérer plus complexe qu’il n’y paraît ! En fonction de la zone géographique où est situé le bien concerné, des loyers encadrés peuvent s’appliquer. C’est également le cas si le bien a été acheté par le biais d’un dispositif d’investissement locatif comme le Pinel.
À noter que contrevenir aux règles de fixation du montant des loyers expose le bailleur à de lourdes sanctions financières !
Bien qu’il ne s’agît pas du loyer à proprement parler, le montant des charges locatives doit également être estimé. Le paiement des charges locatives est réalisé sous forme de provisions, dues par le locataire. Elles sont exigées tous les mois en plus du loyer et sont régularisées au moins une fois par an. Cette régularisation permet de restituer le trop-perçu au locataire ou au contraire, lui demander un complément.
Ce dernier cas étant souvent source de litiges entre bailleurs et locataires, il faut estimer les charges avec une grande attention.
CTA vers le simulateur de loyer
N°4 - Commercialiser le bien pour trouver un locataire rapidement
La commercialisation sur les petites annonces est une étape cruciale pour louer votre bien. Même si le marché locatif est tendu, il faut susciter l’envie pour trouver un locataire rapidement.
Une annonce bâclée et mal écrite ne sera pas vendeuse et vous fera potentiellement rater le candidat idéal. On ne vous parle même pas d’une annonce sans photo ou qui sont mal choisies, c’est un véritable tue l’amour pour la location !
Idéalement, postez l’annonce immobilière sur plusieurs sites spécialisés afin de décupler la visibilité du bien. C’est le meilleur moyen de générer des appels pouvant déboucher sur une visite !
N°5 - Faire visiter le bien aux candidats locataires
À moins d’avoir un mandat de gestion locative avec une agence immobilière, c’est à vous que reviennent l’organisation et la réalisation des visites. Vous pouvez tout à fait planifier des visites groupées avec plusieurs locataires, mais rien ne vaut les visites individualisées. Elles vous permettent de jauger le sérieux et la motivation des candidats locataires, de par leur attitude et leur éventuel retard à la visite.
Lors de cette visite, vous pouvez également en apprendre plus sur la composition familiale du locataire, sa profession ainsi que son mode de vie. C’est à ce moment-là que vous pourrez récupérer le dossier du locataire, s’il a un coup de cœur pour votre appartement !
N°6 - Sélectionner le meilleur dossier locataire
Louer son appartement implique de sélectionner le meilleur dossier entre tous les locataires intéressés. Cela peut s’avérer être un vrai casse-tête si vous ne savez pas quels sont les justificatifs à fournir par le locataire :
- les deux derniers avis d’imposition
- les trois derniers bulletins de salaire
- un justificatif de domicile
- une pièce d’identité
Ces éléments permettent de savoir si le locataire est solvable, notamment s’il a des ressources au moins égales à trois fois le montant du loyer. Cela signifie qu’il est en capacité financière d’assumer le montant du loyer, sous réserve de de sa bonne foi !
En effet, il arrive que les impayés de loyers soient le fait de locataires solvables mais de mauvaise foi.
N°7 - Anticiper les risques de loyers impayés
Locataire insolvable ou mauvais payeur ? Heureusement pour les bailleurs, il existe des solutions pour faire face aux loyers impayés. Certaines garanties peuvent être souscrites avant la signature du bail pour éviter de recourir à un garant physique. Ce dernier pouvant lui aussi faire défaut dans le paiement des dettes de loyers du locataire !
Ainsi, le bailleur peut souscrire à :
- la garantie VISALE
- une garantie des loyers impayés (GLI), moyennant une cotisation mensuelle
N°8 - Signer le contrat de location et réaliser l’état des lieux d’entrée
Une fois votre locataire sélectionné, vous devez lui faire signer un contrat de location selon le modèle conforme à la loi ALUR. Ce document reprend tous les éléments essentiels relatifs à la location :
- Durée du contrat
- Montant du loyer et des provisions pour charges
- Le montant du dépôt de garantie
- Modalités de révision du loyer
- Modalités et délai de préavis
- Désignation du bien loué
- Documents annexes
Après signature par les deux parties, il ne reste plus qu’à réaliser l’entrée dans les lieux du locataire. À ce stade, le locataire doit impérativement vous fournir une attestation d’assurance habitation contre les risques locatifs.
Le but de l’état des lieux est de formaliser l’état du logement et de ses équipements au moment de la prise d’effet du bail par le locataire. À son départ, un état des lieux de sortie doit être réalisé et comparé avec l’entrant pour justifier d’éventuelles dégradations à charge du locataire.
N°9 - Déléguer la mise en location de votre appartement
Si vous n’avez ni le temps ni l’énergie à consacrer à la mise en location de votre appartement, pas de panique ! De nombreux bailleurs sont dans votre situation et n’hésitent pas à passer par une agence de gestion locative.
Ce type de professionnel gère votre bien de A à Z pour vous épargner toutes ces démarches. Pour une parfaite transparence, les tarifs en gestion locative sont consultables facilement par les bailleurs et locataires.
Librement fixés, les honoraires peuvent fortement varier selon les professionnels. Pour trouver le meilleur rapport qualité prix, consultez notre comparatif des tarifs de gestion locative !
