En théorie, les propriétaires sont libres de fixer le montant de loyer qu’ils désirent pour leurs locations. Dans les faits, un dispositif vient entraver cette liberté, il s’agit de l’encadrement des loyers. Ce dernier se décline en deux dispositifs selon la situation géographique du bien concerné. Notre guide complet pour tout comprendre sur l’encadrement des loyers en 2025 !
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers en zone tendue ?
En France, la majorité des grandes villes sont considérées en zone tendue. Cela signifie que l’offre de biens locatifs disponible est très inférieure à la demande. Pour lutter contre ce déséquilibre, le législateur a mis en place en 2012 un encadrement des loyers propre à chacune de ces communes.
Dans ces zones géographiques, les bailleurs peuvent fixer librement le montant de loyer lors de la première location. Mais ensuite, cela se complique !
Le montant de loyer peut-il être augmenté en cours de bail ?
Lorsque le contrat de location contient une clause de révision, le montant du loyer pourra être révisé une fois par an, dans la limite de l’Indice de révision des loyers (IRL).
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La seule exception concerne les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Le loyer de ces biens ne peut pas être augmenté depuis le 14 août 2022.
Lors du renouvellement du bail, le propriétaire a la possibilité d’augmenter le loyer de son bien. Pour cela, il doit pouvoir justifier que son montant est manifestement sous-évalué par rapport au prix du marché. Que vous louiez en LMNP ou en location vide, tous les types de baux sont concernés, sauf si le bailleur souhaite louer temporairement son appartement avec un bail mobilité.
Comment augmenter le loyer après une période de vacance ?
Vous souhaitez augmenter le loyer après une période de vacance ? Cela peut être possible dans certains cas, en fonction de la durée d’inoccupation.
Bonne nouvelle : en cas de vacance supérieure à 18 mois, vous pouvez fixer le montant de loyer comme bon vous semble (uniquement si l’étiquette DPE est, au pire, classée E). Cela peut d’ailleurs être une solution détournée pour contourner légalement l’encadrement des loyers.
En dessous de 18 mois d’inoccupation, en revanche, le bail doit indiquer le montant de loyer payé par l’ancien locataire. Ce dernier peut être augmenté dans des proportions différentes selon les cas suivants :
- Travaux réalisés depuis moins de 6 mois atteignant un montant supérieur ou égal au montant du dernier loyer annuel. Dans ce cas, le nouveau loyer est librement fixé par le bailleur ;
- Lorsque les travaux représentent au minimum 50 % du loyer annuel, l’augmentation du loyer ne peut être que de 15 % du montant TTC des travaux ;
- Loyer manifestement sous-évalué, dans ce cas le loyer ne peut dépasser 50 % de la différence entre les loyers de référence du voisinage et le dernier loyer appliqué.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers dans les communes soumises au plafonnement des loyers ?
Le second dispositif d’encadrement ou de plafonnement des loyers concerne les communes qui se sont portées volontaires et où la tension locative est extrême. Il fixe des règles encore plus strictes pour la fixation du premier loyer, lors du renouvellement du bail et après une période de vacance locative.
Quelles sont les communes concernées par cet encadrement des loyers ?
Il concerne 24 communes situées dans 7 territoires différents :
- Paris ;
- Lille, Hellemmes et Lomme ;
- Plaine Commune : La Courneuve, L’Île-Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Aubervilliers, La Courneuve, Epinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Stains, Villetaneuse ;
- Lyon et Villeurbanne ;
- Est Ensemble : Bobigny, Bondy, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Romainville, Bagnolet ;
- Montpellier ;
- Bordeaux.
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Dans ces communes, les conditions de fixation des loyers se cumulent aux règles fixées pour les territoires situés en zones tendues.
Quels sont les biens concernés par ce dispositif ?
Qu’ils soient ou non en copropriété, les biens suivants sont concernés par l’encadrement des loyers :
- Les locations vides ou nues ;
- Les meublés ;
- Les logements loués via un bail mobilité.
Bien entendu il existe des exceptions ! Les biens doivent obligatoirement constituer la résidence principale du locataire ce qui exclut de fait, de mettre en location sur une courte durée. Les locations saisonnières ne sont donc pas concernées par ce dispositif.
Comment est calculé le loyer ?
Dès la première mise en location, le bail doit indiquer le montant du loyer :
- De référence (hors charges et hors complément de loyer) ;
- De référence minoré ;
- De référence majoré.
Ces derniers sont fixés par le préfet en fonction de leur localisation et de leur nombre de pièces.
Dans tous les cas, le loyer de base ne doit en aucun cas dépasser le montant du loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat de location.
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La commission de conciliation peut être saisie par l’une ou l’autre des parties pour résoudre un contentieux entre locataire et bailleur.
Quels sont les motifs d’application d’un complément de loyer ?
Certains motifs permettent d’augmenter le loyer via le complément de loyer. Cette possibilité est offerte aux bailleurs qui cumulent les deux conditions suivantes :
- Le bien dispose de caractéristiques spéciales en termes de confort, d’exposition ou de localisation ;
- Le loyer de base est déjà équivalent au loyer de référence majoré.
Comment calculer l’augmentation de son loyer ?
Une action en réévaluation du loyer doit être engagée par le bailleur. Pour cela, il doit calculer l’augmentation de son loyer rendue possible :
- Lors du renouvellement du bail, si le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré ;
- Lorsque le bien est vacant depuis moins de 18 mois et que :
- Le loyer n’a pas été révisé via l’IRL au cours des 12 mois précédents ;
- Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes ont été réalisés depuis le départ du précédent locataire ;
- Le loyer est sous-évalué.
- Lorsque le bien est vacant depuis plus de 18 mois : seul le complément de loyer est possible dans les mêmes conditions que celles évoquées précédemment.
Le coût des travaux d’amélioration doit représenter au moins 50 % du montant des loyers de l’année précédente. Cela permet d’augmenter le loyer dans la limite de 15 % TTC du montant des travaux, sans jamais dépasser le loyer de référence majoré.
En cas de loyer sous-évalué, l’augmentation ne peut être supérieure à la moitié de la différence entre le loyer moyen pratiqué dans le voisinage et le dernier loyer appelé au locataire.
L’encadrement des loyers : raison de plus de passer par une agence de gestion locative ?
Dans ces communes, les règles en vigueur pour contrôler la hausse des loyers, en plus de la complexité de la procédure pour louer son appartement, peuvent rapidement rebuter bon nombre de bailleurs.
Mandater une agence de gestion locative permet non seulement d’économiser en temps et en énergie, mais aussi et surtout de rester en règle vis-à-vis de la législation.
Sécuriser la mise en location jusqu’à la sortie des lieux des locataires constitue justement une des principales prérogatives d’une agence de gestion locative.
L’encadrement des loyers est un dispositif plutôt complexe qui peut vite être source d’erreurs, et le non-respect de la législation expose le bailleur à une amende de 5 000 €. Ne prenez pas ce risque ! Pour ne pas réduire à néant votre rentabilité locative, nous vous conseillons de faire appel à une agence spécialisée telle que clickandrent.
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