En 2022, la France comptait 528 000 copropriétés soit plus de 11 millions de logements. Les biens concernés par ce statut répondent à des règles particulières. Ainsi, les propriétaires de ces logements prennent l’appellation de copropriétaires. Ces derniers ont chacun la possibilité de prendre part aux décisions importantes qui touchent à leur immeuble. Zoom pour comprendre tout ce qu’il faut savoir sur la copropriété !
Une copropriété, qu’est-ce que c’est ?
La notion de copropriété est définie par la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit d’un immeuble ou groupe d’immeubles dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs copropriétaires. Ces derniers sont tous en possession :
- De parties privatives (logement, garage, parking,cave…) ;
- D’une fraction ou quote-part des parties communes de l’immeuble (hall d’accès, ascenseur, paliers, jardin collectif…)
Dès que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre deux personnes, il y a copropriété. De ce constat découlent plusieurs obligations :
- L’immatriculation de l’immeuble au registre des copropriétés rendu obligatoire avec la loi ALUR du 14 mars 2014 ;
- L’élection d’un syndic, pouvant être professionnel ou bénévole.
Quelles sont les différentes typologies de copropriétés ?
Monnaie courante en immeuble, ce type de copropriété est alors appelé copropriété verticale, référence à sa construction en étages. En réalité, il s’agit d’un immeuble divisé en lots privatifs et en parties communes.
On retrouve également un second type de copropriété, dite horizontale. Elle concerne les copropriétés pavillonnaires constituées par des maisons individuelles.
Quels sont les différents organes de la copropriété ?
Toute copropriété est constituée par différents acteurs :
- Le syndic, mandaté pour gérer la copropriété ;
- Le conseil syndical qui contrôle le syndic et l’assiste dans ses missions. Il est composé par des copropriétaires élus ;
- Le syndicat des copropriétaires est le nom donné à la somme de tous les copropriétaires de l’immeuble.
Ces trois entités sont les organes indispensables de toute copropriété, peu importe qu’elle soit verticale ou horizontale.
Quelles sont les obligations du syndic ?
Les obligations du syndic de copropriété sont les mêmes, qu’il s’agisse d’un syndic professionnel ou bénévole. La seule différence avec un syndic professionnel est que le bénévole ne se fait pas rémunérer pour l’exercice de cette mission.
Dans les deux cas, le syndic a le rôle d’administrer des parties communes et d’être le représentant légal du syndicat des copropriétaires. Cela regroupe plusieurs missions :
- Calculer et percevoir des charges de copropriété ;
- Recouvrer les sommes en cas d’impayés de charges ;
- Veiller au respect du règlement de copropriété ;
- Suivre et réceptionner les chantiers engagés en parties communes ;
- gérer la comptabilité
- convoquer et assurer la tenue de l’assemblée générale de copropriété (AG)
Cette liste n’est pas exhaustive puisque le syndic de copropriété est tenu de faire appliquer l’ensemble des décisions votées par les copropriétaires en AG. Ni plus ni moins !
Que contient le règlement de copropriété ?
Rédigé à l’initiative du syndic, le règlement de copropriété regroupe l’ensemble des règles de vie et de fonctionnement des équipements au sein de la copropriété. Elles portent généralement sur les aspects suivants :
- usage des parties communes
- modalités de règlement des charges de copropriété
- destination de l’immeuble (à usage exclusivement d’habitation, mixte ou professionnel)
- les pratiques interdites dans l’immeuble (installation de parabole, utilisation de barbecues…)
Le syndic demeure garant du respect du règlement auprès du syndicat des copropriétaires. Ainsi, il est habilité à effectuer un rappel à l’ordre auprès d’un occupant, s’il ne respecte pas le règlement de copropriété.
À quoi sert l’assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale de copropriété est obligatoirement convoquée au moins une fois par an par le syndic. Le but de cette AG est de voter les décisions importantes au sein de la copropriété. Ces dernières concernent :
- les budgets (de fonctionnement et de travaux)
- la désignation du syndic, son renouvellement ou sa révocation
- la décision d’engager des travaux sur les parties communes
Pour que ces décisions soient valablement présentées en AG, il faut qu’elles aient été inscrites à l’ordre du jour. Pour être adoptées, ces décisions doivent être approuvées à la majorité prévue selon l’importance de la décision :
- majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965
- majorité absolue de l’article 25
- double majorité de l’article 26
Quel est l’impact du statut de copropriété sur la location d’un bien ?
Si vous vous apprêtez à être bailleur au sein d’une copropriété, il faut savoir que ce statut à une incidence sur la location d’un bien. En effet, ce statut a un impact sur les droits, obligations et les démarches pour mettre son appartement en location. Tour d’horizon.
L’impact du règlement de copropriété sur le type de location
Avant de mettre en location votre bien, il est nécessaire de contrôler les éventuelles restrictions sur le règlement de copropriété. Ce dernier peut parfois restreindre les libertés du bailleur sur certaines typologies de location.
Bien que louer vide ou meublé soit majoritairement admis, louer temporairement son appartement est une autre paire de manches. Pour éviter le flot incessant de personnes dans les parties communes et ses nuisances, certaines copropriétés interdisent la location de très courte durée via des plateformes comme Airbnb !
Les copropriétés peuvent être soumises à l’encadrement des loyers
Dans certains cas, les copropriétés peuvent être soumises à un dispositif d’encadrement des loyers. Cela peut se produire lorsque la copropriété est située dans :
- une commune en zone tendue
- l’une des 24 communes françaises pratiquant un encadrement des loyers spécifique
Lorsque cela se produit, le propriétaire bailleur est tenu de respecter les conditions de fixation et de révision des loyers. À défaut, il s’expose à de lourdes sanctions financières.
Les modalités de gestion d’un litige avec un locataire
Les copropriétés ne sont pas épargnées par les troubles de voisinage. Il peut arriver que ces litiges soient le fait de locataires ou de propriétaires.
S’il est nécessaire de régler un litige avec un locataire, le syndic adresse une mise en demeure auprès de son bailleur. Charge à ce dernier de faire le nécessaire auprès de l’occupant de son logement. En effet, le syndic n’est pas habilité à intervenir directement auprès d’un locataire !
Comment déléguer sa gestion locative en copropriété ?
Heureusement pour vous bailleur, le statut de copropriété n’a aucune incidence sur votre liberté de déléguer la gestion locative ! Même si l’agence immobilière qui assure le syndic dispose d’un service de location, vous n’êtes pas tenu de leur donner un mandat.
Ainsi, un propriétaire reste totalement libre de déléguer sa gestion locative à une agence de son choix. Pour trouver votre professionnel, voici comment procéder !
Faire jouer la concurrence entre professionnels de la gestion locative
Comme les tarifs sont librement fixés par les agences immobilières, il est nécessaire de faire jouer la concurrence pour choisir son professionnel. Rendez-vous dans les agences immobilières en bas de chez vous pour solliciter des devis et comparer les prestations proposées.
Fastidieuse et chronophage, cette démarche peut pourtant vous faire économiser plusieurs centaines d’euros par an sur les frais d’agence. Bonne nouvelle, vous pouvez désormais trouver la meilleure agence de gestion locative directement depuis chez vous !
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