Vous faites l’état des lieux de votre appartement et constatez des dégradations immobilières ? Malgré sa responsabilité dans les dégâts causés, votre locataire ne veut pas rembourser ?
Bien qu’il n’existe pas de statistiques à ce sujet, les dégradations immobilières peuvent toucher tous les bailleurs quel que soit le standing de leur location. La sélection rigoureuse du locataire ne peut malheureusement pas préserver à 100 % du risque de dégradation immobilière.
Heureusement, ce type d’évènement n’arrive pas tous les jours dans la vie d’un bailleur !
Passé la sidération après le choc, il faut agir vite pour obtenir le remboursement du locataire.
Comment devez vous réagir en tant que propriétaire ? Notre article pour tout savoir sur les démarches à effectuer pour obtenir le remboursement des dégradations immobilières causées par votre locataire.
Les dégradations immobilières, qu’est-ce que c’est ?
Les dégradations immobilières peuvent également être appelées détériorations immobilières.
Il s’agit de la perte de valeur d’un bien immobilier causée par :
- négligence et/ou manque d’entretien (porte cassée, moquette brûlée, impacts sur les murs)
- vétusté liée à l’usure naturelle du logement à la suite d’un usage normal et prolongé (papier peint qui se décolle…)
- cas de force majeure (tempête, inondation…)
- cambriolage (bris de vitrage, porte palière cassée)
Attention, toutes les dégradations immobilières précédentes, ne peuvent être imputables au locataire.
Quelles sont les obligations du locataire en matière de dégradations immobilières ?
En location, le locataire est tenu de réaliser d’entretien courant du logement et d’assurer les réparations locatives conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Celui-ci doit en effet prendre à sa charge l’entretien des :
- ouvertures extérieures et intérieures (portes, fenêtres, volets et stores…)
- revetements intérieurs (murs, sols, plafonds)
- installations de plomberie, chauffage et appareils sanitaires
- équipements électriques (prises, luminaires, ampoules…)
- équipements inclus au contrat de location meublé (réfrigérateur, plaque de cuisson…)
- extérieurs (taille des haies, tonte de la pelouse, nettoyage des cheneaux…)
En cours de bail, des éléments dits anormaux, peuvent survenir du fait du locataire ou d’une personne qu’il a introduit chez lui (ami, famille...) Ceux-ci sont de la responsabilité du locataire. Il est tenu de remettre en état ou de payer les travaux nécessaires à cette remise en état.
En revanche, le bailleur ne peut demander au locataire d’assumer les dégradations immobilières causées par :
- la vétusté (sauf application d’une grille de vétusté)
- vice de construction (humidité liée à un défaut d’isolation…)
- cas de force majeure
Que faire en cas de dégradations immobilières ?
Vous constatez des dégradations immobilières lors de l’état des lieux ? Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour obtenir remboursement du locataire lorsqu’il en est à l’origine !
La retenue sur le dépôt de garantie
Votre locataire a oublié le fer à repasser branché sur le parquet massif ? Cette bourde est clairement considérée comme une dégradation immobilière par négligence.
Dans un premier temps, vous avez la possibilité de retenir tout ou partie du dépôt de garantie (DG) versé par votre locataire. Pour cela, il faut obtenir un devis de réparation servant de justificatif pour retenir le montant sur le DG du locataire.
Lorsque le montant des dégradations locatives est plus élevé que le montant du DG, il faut adresser un courrier au locataire. En effet, il est nécessaire que le locataire paie le différentiel entre le DG versé et le montant de la dégradation immobilière. Cette mise en demeure doit être adressée en lettre recommandée avec accusé réception et contenir a minima, le devis ou la facture de réparation.
Lorsque votre locataire ne vous a pas fourni sa nouvelle adresse, vous pouvez tenter l’envoi à l’adresse de votre logement. Il a peut-être pris soin de souscrire un suivi de courrier ! S’il avait un garant ou une caution, adressez lui également cette mise en demeure pour obtenir remboursement.
La mise en jeu de l’assurance GLI
Si vous avez souscrit une assurance GLI ou Garantie des Loyers impayés, c’est le moment de l’activer ! Généralement, cette assurance vous couvre pour les dégradations immobilières.
Selon les contrats, les délais de déclarations et les plafonds de prise en charge diffèrent. Pour la bonne prise en compte de la démarche, assurez-vous de respecter les conditions générales de votre contrat !
Contrairement à l’assurance GLI, la Garantie Visale ne couvre pas la dégradation immobilière de votre logement.
Saisir la Commission départementale de conciliation
Lorsque votre courrier de mise en demeure n’est pas suivi d’effet, ni par le locataire ni par la caution, vous pouvez tenter une autre approche. En adressant une LRAR à un conciliateur de justice ou à la commission départementale de conciliation (CDC).
Après étude des éléments du dossier, un rendez-vous sera organisé entre vous, bailleur, et votre ancien locataire, pour la résolution de ce litige.
Si vous craignez de perdre votre sang-froid, il est tout à fait possible de vous faire représenter par une personne de votre choix !
Engager une procédure judiciaire pour dégradations immobilières
À défaut de solution trouvée lors de cette conciliation, ou si le locataire ne s’est pas présenté, il est possible d’engager une procédure judiciaire pour dégradations immobilières.
La démarche à effectuer diffère selon le montant du litige.
Montant du litige inférieur ou égal à 5000 €
L’assignation du locataire n’est pas obligatoire. Il est possible de demander une procédure par requête auprès du tribunal judiciaire compétent. Dans ce cas, la tentative de conciliation préalable est obligatoire !
Si vous souhaitez tout de même faire délivrer une assignation à l’ancien locataire, vous devez faire appel à un huissier de justice de votre choix.
Montant du litige supérieur à 5000 €
Dans ce cas, l’assignation de l’ancien locataire par un huissier de justice est obligatoire. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire mais reste conseillé pour défendre au mieux votre intérêt lors de l’audience.
