Votre locataire transforme son appartement en boîte de nuit tous les week-ends ? Il organise des barbecues qui enfument tout l’immeuble ? Alerté par le voisinage, vous devez, en tant que bailleur, intervenir.
En effet, lorsque les agissements de votre locataire entravent la tranquillité de ses voisins, on parle de trouble de voisinage.
Comment déterminer si le trouble est excessif ou si c’est le voisinage qui est intransigeant et qui ne laisse rien passer ? Pour être caractérisé, le trouble anormal de voisinage doit réunir certaines conditions.
Zoom sur la définition de trouble de voisinage : comment réagir ? Quelle est la procédure à mener pour y mettre un terme ? On vous explique !
Un trouble anormal de voisinage, c’est quoi ?
Les troubles anormaux de voisinage regroupent un ensemble de comportements qui dépassent les inconvénients normaux du voisinage.
Est considérée trouble anormal de voisinage, la gêne occasionnée par :
- Un individu (votre voisin lui-même, tout membre de son foyer ou personne invitée)
- Une chose (instrument de musique, électroménager, télévision, outils…)
- Un animal (aboiement, odeur…)
Un trouble anormal de voisinage peut être causé par des nuisances sonores, olfactives, visuelles ou un manquement au règlement de copropriété. Ceux-ci peuvent indifféremment avoir lieu de jour (tapage diurne) comme de nuit (tapage nocturne).
Les nuisances sonores
Si votre locataire joue d’un instrument de musique toute la journée, il causera autant de troubles qu’un locataire qui fait la fête tous les week-ends. Selon l’OMS, 2,5 milliards de personnes dans le monde souffriront de déficience auditive en 2050 à cause du bruit excessif. Pour être caractérisées, ces nuisances doivent :
- Être répétitives ;
- Être intensives ;
- Durer dans le temps.
Les nuisances olfactives
Si vous êtes importuné par le parfum de votre voisin dans l’ascenseur, ce n’est pas considéré comme un trouble de voisinage ! En revanche, si votre locataire stocke des ordures sur son balcon ou utilise quotidiennement une friteuse à l’extérieur, la gêne est réelle pour le voisinage.
L’usage occasionnel du barbecue n’est, en soi, pas prohibé (sauf disposition contraire du règlement de copropriété) mais peut générer des nuisances en cas :
- D’usage excessif ;
- De dégradations causées à la façade (projection de graisse ou noircissement de la façade).
Les nuisances visuelles
Votre locataire ne taille pas les haies du jardin et cache la vue de son voisin ? Cela crée une nuisance visuelle manifeste en entravant la luminosité du logement.
C’est également le cas lorsque les balcons sont encombrés ce qui nuit à l’esthétique globale de l’immeuble.
Le non-respect du règlement de copropriété
Votre locataire fume dans l’allée d’immeuble ? Il gare son véhicule sur la pelouse de la copropriété ?
Ces incivilités constituent des manquements au règlement de copropriété et constituent des troubles anormaux de voisinage.
Que faire si votre locataire dérange le voisinage ?
Votre locataire si réservé lors de la visite se transforme en fêtard invétéré la nuit venue ? Les relations avec le voisinage commencent à se tendre et il vous demande d’intervenir en tant que bailleur. Comment devez-vous procéder pour faire cesser les troubles ? Quels sont les recours possibles ?
Attendre une information officielle du trouble de voisinage
Quand le voisinage est excédé par les agissements d’un occupant, il devrait logiquement en faire part au principal intéressé. Dans les faits, c’est souvent le bailleur qui est informé avant le fautif lui-même !
Dans la majorité des cas, le propriétaire d’un logement est informé des agissements de son locataire par le biais d’un courrier :
- Du syndic de copropriété ;
- Ou d’une pétition adressée par le voisinage.
En tant que bailleur, vous avez l’obligation d’assurer la tranquillité au voisinage. Avant d’intervenir, vous devez obtenir des éléments tangibles et factuels avant tout rappel à l’ordre adressé à votre locataire.
Méfiez-vous, des éléments trop vagues ou généralistes ne sont pas suffisants pour caractériser le trouble de voisinage. L’exemple type est lorsqu’un occupant vous rapporte que votre voisin “fait trop de bruit” sans plus de précisions.
Il est alors préférable de faire son enquête pour en apprendre auprès des voisins avant de solliciter votre locataire.
Privilégier une démarche amiable
Après enquête de voisinage, tous les occupants semblent se plaindre de votre locataire pour le même motif. En tant que bailleur, vous devez intervenir pour faire cesser les troubles.
Votre obligation consiste à tout mettre en œuvre pour résoudre le litige (obligation de moyen). À défaut cela pourrait vous être reproché au cours de la procédure judiciaire.
Pour rétablir la tranquillité dans l’immeuble, vous devez entrer en contact avec votre locataire de manière amiable. Une visite sur place ou un appel téléphonique permettent d’échanger et de comprendre la situation. Idéalement cela doit être couplé avec l’envoi d’un courrier simple pour officialiser la situation et des plaintes à son encontre.
Lorsque votre locataire fait la sourde oreille et continue les troubles, adressez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception. Cela constitue une preuve concrète de votre action à son encontre.
Si vous n’êtes pas à l’aise pour mener une discussion amiable avec votre locataire, vous pouvez faire appel à un tiers :
- Conciliateur de justice ;
- Médiateur ;
- Procédure participative avec présence d’un avocat.
Assigner votre locataire en cas de persistance du trouble de voisinage
Votre locataire persiste à déranger le voisinage ? Vous avez la possibilité :
- De recourir à un huissier de justice pour assigner votre locataire devant le tribunal d’instance. Cette démarche vise à obtenir la résiliation du bail pour trouble de jouissance ;
- Saisir le tribunal d’instance pour demander l’expulsion locative après constatation de la résiliation du bail. Pour cela, le bail doit impérativement prévoir une clause qui oblige le locataire à “user paisiblement des locaux loués”.
Vous avez également la possibilité d’informer le locataire de votre intention de ne pas renouveler le contrat de location. Cette décision doit être motivée par un motif légitime et sérieux. Il faut néanmoins respecter les délais de préavis pour résiliation prévus au bail :
- au moins 6 mois avant la date d’échéance en logement vide
- au moins 3 mois avant le terme en location meublée
Maximiser vos chances d’obtenir gain de cause
En cas de procédure judiciaire, le tribunal compétent dépend du montant sur lequel porte le litige. Bien qu’il s’agisse souvent de litiges immatériels, cela s’applique également au jugement des troubles de voisinage :
- Devant le tribunal de proximité ou tribunal judiciaire pour un litige inférieur ou égal à 10 000 € ;
- Devant le tribunal judiciaire pour un litige supérieur à 10 000 €.
Pour décupler vos chances d‘obtenir gain de cause au cours du jugement vous devez avoir un dossier solide contre votre locataire :
- Courriers de signalement adressés par le voisinage ou le syndic ;
- Procès-verbaux d’intervention de la police ou de la gendarmerie pour constater les nuisances ;
- Dépôts de plaintes ;
- Constats de commissaires de justice (huissier).
