Encadrement des loyers : comment passer outre ?

Vous êtes bailleur dans une ville qui pratique l’encadrement des loyers ? Ce mécanisme de protection des locataires permet d’éviter les hausses de loyer dans les grandes métropoles ou l’offre de logement est inférieure à la demande. 

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L’encadrement des loyers est actuellement en vigueur dans 26 communes françaises situées en zones tendues en raison de la tension locative particulièrement élevée.

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Pour les professionnels, l’encadrement des loyers a plusieurs effets pervers sur le marché immobilier : 

• baisse de rentabilité de l’investissement locatif ce qui va nuire à la quantité de logements sur le marché
• les prix de référence sont imprécis

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Heureusement, il existe quelques astuces tout à fait légales pour contourner l’encadrement des loyers. Découvrez tous nos conseils pour y parvenir et gagner en rentabilité !

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L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?

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L’encadrement des loyers est une mesure expérimentale instaurée par la loi ALUR du 27 mars 2014 pour éviter l’envolée du prix des loyers dans les grandes métropoles.

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Pour cela, le gouvernement fixe une fourchette de prix dans laquelle doit se trouver chaque bien à la location dans les zones concernées.

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Il s’agit généralement d’agglomérations de plus de 50 000 habitants dont le marché immobilier regroupe les caractéristiques suivantes : 

• prix élevé des loyers
• prix d’acquisition élevé pour les biens dans l’ancien
• nombre élevé de candidatures de location par logement

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L’encadrement des loyers concerne l’ensemble du parc locatif privé loué en tant que résidence principale. Cela concerne les locations : 

• nues ou louées vides
• meublées
• via un bail mobilité

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L’info Compar'Agence

Les logements suivants ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers : loués à titre de résidence secondaire ou locations saisonnières, conventionnés APL, conventionnés ANAH, HLM, avec un bail loi 1948.

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Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers ?

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La notion d’encadrement des loyers englobe : 

• les règles applicables à l’ensemble des communes situées en zones tendues : dans ce cas le bailleur fixe librement le montant du loyer lors de la première location et ne peut l’augmenter au-delà de l’IRL, sauf rares exceptions
• les règles spécifiques applicables dans certaines communes de France qui se sont portées volontaires selon l’article 140 de la loi ELAN

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Cette seconde option concerne 26 communes françaises : 

• Paris
• Lille
• Hellemmes
• Lomme
• Plaine commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-Sur-Seine, l’île Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen sur Seine, Stains, Villetaneuse)
• Lyon
• Villeurbanne
• Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré st Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville
• Montpellier
• Bordeaux

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Comment fonctionne l’encadrement des loyers ?

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Dans ces 26 communes, la préfecture du département concerné a mis en place un simulateur à destination des bailleurs. Celui-ci permet de connaître, avec précision, le montant de loyer applicable à votre locataire. En tenant compte de la superficie du logement, son nombre de pièces, son adresse et la date de construction de l’immeuble on obtient : 

• le loyer de référence exprimé en €/m2
• le loyer de référence minoré (-30 %)
• le loyer de référence majoré (+ 20 %) à ne pas dépasser

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Exemple d’encadrement des loyers à Lyon

François souhaite mettre en location son appartement T3 de 78 m2 situé dans un immeuble bâti avant 1946 dans la rue des Augustins à Lyon 1er.

Le loyer de référence pour son bien est estimé à 12,40 €/m2 soit 967,20 € hors charges.

Le loyer minoré correspond à 8,70 €/m2 (678,60 €) et le loyer majoré à 14,90 €/m2 (1162,20 €).

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Pour louer en toute légalité, il est nécessaire que le loyer hors charges soit compris dans la fourchette du loyer minoré et du loyer majoré. Le montant des provisions pour charge n’entre pas dans le calcul du loyer de référence.

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Que risque le bailleur en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ?

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Pour garantir son application, le dispositif d’encadrement des loyers est assorti de sanctions en cas de non-respect pour les bailleurs ! De plus, certaines mairies comme Paris, ont mis en place des outils à destination des locataires afin de : 

• vérifier la conformité du montant de leur loyer
• signaler en ligne tout dépassement de loyer

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En cas de violation de l’encadrement des loyers, la sanction peut être lourde pour le propriétaire indélicat : 

• diminution du loyer et remboursement du trop-perçu
• amende de 5000 € pour un particulier et de 15 000 € pour une personne morale en cas de refus de mise en conformité

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A savoir que le remboursement du trop-perçu peut aller jusqu’à trois ans en arrière. De quoi dissuader les montants de loyer fantaisistes !

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Comment contourner légalement l’encadrement des loyers ?

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On ne plaisante pas avec l’encadrement des loyers ! Il existe pourtant quelques astuces qui permettent de le contourner en toute légalité. Zoom sur les possibilités offertes au bailleur pour gagner en rentabilité et éviter le plafonnement de son loyer.

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Signer un bail hors résidence principale

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Puisque l’encadrement des loyers ne s’applique que pour les logements loués en résidence principale, il suffit de louer autrement. Voici les types de location exclues du champ d’application de l’encadrement des loyers : 

• location à une société pour y loger ses salariés (logement de fonction)
• location en résidence secondaire
• location saisonnière ou de tourisme

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Appliquer un complément de loyer

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Le complément de loyer est une somme librement fixée par le bailleur, qui vient s’ajouter au loyer plafond. Celui-ci peut être appliqué aux logements qui présentent des caractéristiques de confort et/ou de localisation qui le justifient, en comparaison avec des biens similaires sur le même secteur géographique.

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Attention toutefois à ce qu’il ne soit pas injustifié ou trop gourmand, car ce complément de loyer peut être contesté par votre locataire !

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Dans l’esprit de la loi, le complément de loyer est réservé aux logements qui disposent de caractéristiques exceptionnelles comparées aux biens comparables du secteur : 

• terrasse/jardin
• vue exceptionnelle
• équipements de standing
• hauteur sous plafond exceptionnelle

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Le montant de ce complément de loyer n’est pas encadré par la loi, mais doit rester raisonnable pour éviter tout recours devant la commission de conciliation. Le bail doit obligatoirement mentionner le montant du complément de loyer, venant s’ajouter au loyer de base.

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Depuis l’entrée en vigueur de la loi de protection du pouvoir d’achat, le complément ne peut s’appliquer sur les logements qui : 

• disposent de sanitaires sur le palier
• présentent de l’humidité sur un ou plusieurs murs
• ont des fenêtres mal isolées qui laissent passer un flux d’air anormalement important (hors grille d’aération)
• présentent un vis-à-vis inférieur à 10 mètres
• subissent des infiltrations ou inondations de l’extérieur
• ont subi des problèmes d’évacuation d’eau au cours des 3 derniers mois
• disposent d’une installation électrique dégradée
• ont une mauvaise exposition de la pièce principale
• sont une passoire énergétique (classés F ou G au Diagnostic de Performance Energétique)