Louer son appartement implique de respecter un certain nombre de règles pour être en conformité avec la législation. Celles-ci sont contenues dans le contrat de location, également appelé bail locatif. Ce document fixe les droits et devoirs des parties signataires, à savoir le locataire et le propriétaire-bailleur. Zoom sur le fonctionnement et les règles du contrat de location !
Qu’est-ce qu’un contrat de location ?
Un bail ou contrat de location est un document écrit et daté devant être signé par chacune des parties prenantes. Ainsi, il se décline en autant d’exemplaires que de signataires afin que chacun puisse conserver le bail d’habitation. Au niveau de la forme du contrat de bail, celui-ci peut tout aussi bien être réalisé sur papier libre ou en se basant sur un modèle de bail téléchargeable sur internet.
Pour garantir l’exactitude des informations qu’il contient au regard de la législation, nous vous recommandons de passer par un professionnel de l’immobilier. En cas de spécificités, il peut même être judicieux de recourir à un avocat spécialisé ou à un notaire. Ce dernier est d’ailleurs obligatoire en cas de bail souscrit pour une durée supérieure à 12 ans. En effet, celui-ci doit être publié au service de publicité foncière.
L’info Compar'Agence
Bien que le bail verbal soit encore possible, il est vivement déconseillé en raison de la difficulté d’apporter des preuves en cas de litiges.
Que doit contenir le contrat de location ?
Depuis 2014, la loi ALUR introduit de nouvelles règles concernant la location des logements. Parmi elles, la mise en place d’un modèle de bail type, pour uniformiser les contrats de location. Ainsi, le décret n°2015-587 du 29 mai 2015 fixe les mentions obligatoires pour les baux d’habitation des locations et colocations de logements nus, occupés à titre de résidence principale.
La désignation des parties
Le bail doit préciser l’identité des personnes signataires du contrat :
- Nom, prénom et adresse en cas de personne physiques ;
- Dénomination du bailleur et adresse ;
- Si représenté par un mandataire, son nom et sa raison sociale ainsi que le numéro et le lieu de délivrance de sa carte professionnelle.
Le descriptif du logement
Le logement loué doit faire l’objet d’une description complète, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement. Ainsi, doit figurer au bail :
- La localisation du logement (adresse, étage…)
- Le numéro d’identification fiscal ;
- Le type d’habitat (collectif ou individuel) et s’il fait ou non partie d’une copropriété ;
- La période de construction ;
- La surface habitable exprimée en mètres carrés ;
- Le nombre de pièces principales ainsi que les annexes éventuelles ;
- Le mode de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire (ECS).
La durée du bail et sa date de prise d’effet
Tous les contrats de location doivent indiquer leur date de prise d’effet ainsi que leurs modalités de reconduction.
Selon la loi du 6 juillet 1989, les baux pour les logements vides à usage d’habitation ont obligatoirement une durée minimale de :
- 3 ans pour une personne physique, telle qu’un particulier ;
- 6 ans pour une personne morale, dont les entreprises et Sociétés civiles immobilières (SCI).
Lorsqu’avant la mise en location, le bailleur a déjà prévu de récupérer le logement pour l’occuper lui-même ou l’un de ses descendants, il a la possibilité de conclure un bail d’un an minimum. Dans ce cas, le bail doit obligatoirement mentionner le motif de cette durée dérogatoire. Également, le bailleur est tenu d’informer son locataire au moins 2 mois avant la fin du bail de son intention de récupérer le logement. À défaut, le contrat de location est reconduit tacitement pour une durée de 3 ans.
À noter, que certains baux non issus de la loi du 6 juillet 1989 peuvent également déroger à cette durée minimale. Cela concerne :
- Les locations meublées (conclues pour une durée de 12 mois renouvelable ou 9 mois non renouvelable) ;
- Le bail mobilité (conclu pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable).
Les informations relatives au loyer, aux charges ainsi qu’au dépôt de garantie
Tout contrat de location doit mentionner les informations relatives au :
- Montant de son loyer et des charges (que ces dernières soient appelées au titre de provisions pour charges ou sous forme de forfait, possible en bail meublé) ;
- La date de règlement du loyer et des charges ;
- Modalités de règlement (en espèces, chèque, virement ou prélèvement automatique avec mandat SEPA) ;
- Règles de révision du loyer avec la mention de la valeur de l’indice de révision du loyer (IRL) et du trimestre correspondant ;
- Montant du dépôt de garantie (maximum 1 mois de loyer hors charges en location vide et maximum 2 mois en location meublée) ;
- Montant du dernier loyer payé par le précédent locataire du logement.
Les obligations du locataire
En signant un contrat de location, le preneur ou locataire à un certain nombre d’obligations. Celles-ci comprennent :
- Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le bail ;
- La prise en charge de l’entretien courant du logement ainsi que des menues réparations locatives ;
- L’engagement de ne pas transformer les lieux loués sans l’accord écrit préalable du bailleur ;
- L’obligation de répondre des dégradations survenues dans le logement ;
- L’obligation de donner accès au logement en cas de travaux et en cas de visites rendues nécessaire par le dépôt d’un congé ;
- L’engagement de réaliser l’entretien annuel obligatoire des équipements du logement (chaudière à gaz et cheminées) ;
- L’obligation de souscription à une assurance multirisque habitation et d’en justifier sur demande du bailleur.
Les obligations du propriétaire
De son côté, le propriétaire bailleur est également tenu au respect de certaines obligations :
- Délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparation tout au long de la durée du bail. Depuis la loi Climat & Résilience de 2021, le critère de décence comprend également un volet de performance énergétique. Ainsi depuis 2023, les logements classés G au DPE avec une consommation annuelle supérieure à 450 kWh/m2 sont interdits à la location ;
- Assurer la jouissance paisible du locataire. Cela implique que le logement doit disposer d’une isolation phonique suffisante et que le bailleur s’engage à ne pas entrer dans le logement sans accord du locataire ;
- Délivrer gratuitement les quittances de loyer au locataire lorsqu’il en fait la demande ;
Les informations relatives aux travaux et aux dépenses énergétiques
Le contrat de location doit mentionner la nature ainsi que le montant des travaux effectués dans le logement depuis le départ du précédent locataire. En effet, cette information permet de justifier une éventuelle revalorisation pour bien fixer le prix de son loyer.
Également, le bail doit indiquer l’estimation du montant des dépenses annuelles en énergie pour le logement. Ces éléments font référence au diagnostic de performance énergétique (DPE)obligatoire pour la mise en location.
Le montant des frais d’agence immobilière
Lorsque le bailleur passe par un mandataire pour la location de son bien, le bail doit mentionner le montant des frais à charge du propriétaire et du locataire. En effet, les frais d’agence doivent être partagés équitablement entre les parties.
Certaines clauses facultatives
Le bailleur peut choisir d’insérer certaines clauses au bail. Il peut notamment indiquer qu’il souhaite visiter le logement une fois par an, notamment dans un but de contrôler son entretien. Une clause facultative extrêmement répandue concerne la clause résolutoire, permettant de résilier un bail en cas de défaillance du locataire. C’est notamment le cas pour agir contre un locataire qui ne paye plus son loyer ou ses charges locatives.
La liste des clauses facultatives envisageable n’est pas définie par la législation. En revanche, certaines clauses sont considérées abusives et réputées non écrites.
Les annexes au contrat de location
Les pièces exigibles pour une location ne concernent pas uniquement le locataire. Le propriétaire aussi, doit transmettre certains documents à son locataire. Appelées annexes, ces documents à transmettre au locataire désignent :
- La notice d’information ;
- L’état des lieux d’entrée du logement ;
- L’attestation d’assurance contre les risques locatifs ;
- Les modalités d’accès à la télévision et internet (fibre optique, TNT…)
- L’application d’une grille de vétusté éventuelle ;
- Le conventionnement avec L’ANAH le cas échéant ;
- Un extrait du règlement de copropriété le cas échéant ;
- Le dossier de diagnostic technique comprenant le DPE, l’état des risques, l’attestation de surface ainsi que le CREP, diagnostic amiante, état de l’installation de gaz/électricité et diagnostic bruit si concerné.
Quelles sont les clauses abusives dans le contrat de location ?
Comme évoqué précédemment, certaines clauses portées au contrat de location sont considérées comme abusives et donc interdites. Ainsi, ces dernières sont réputées non écrites c’est-à-dire qu’elles sont contradictoires avec la législation et ne peuvent produire aucun effet. Ces clauses peuvent être classées en plusieurs catégories.
Les clauses restrictives à la liberté du locataire
Le bailleur ne peut contraindre son locataire à :
- Souscrire une assurance qu’il a lui même choisi ;
- Utiliser exclusivement un mode de paiement pour le loyer (espèces ou prélèvement automatique)
- Modifier sans contrepartie des prestations inscrites au bail (jardin privatif, garage….) ;
- Ne pas sous-louer son appartement, si cette possibilité est prévue au bail.
Les clauses qui impliquent des frais non prévus au contrat
Le bailleur n’a pas le droit de réclamer des frais à son locataire, autres que ceux prévus légalement dans le bail. Sont notamment interdits les frais supplémentaires suivants pour :
- Passer son bail en colocation ;
- Faire payer les frais d’envois postaux notamment en ce qui concerne l’envoi des quittances de loyer ;
- Réclamer des frais de réservation ou de visite pour le bien, même si le bailleur s’en justifie par le désir de trouver un candidat à la location fiable.
Les clauses qui impactent la jouissance paisible du logement
Certaines clauses sont interdites en raison de leur impact sur la jouissance paisible du logement par le locataire. Cela concerne celles :
- Qui obligent le locataire à se rendre disponible pour effectuer des visites du bien plus de 2h par jour ainsi que les jours fériés ;
- Qui interdisent au locataire d’exiger un dédommagement si des travaux d’une durée de plus de 21 jours ont lieu dans le logement ;
- Qui interdisent la détention d’animaux de compagnie (hors chiens de première catégorie).
Les clauses qui modifient les motifs de résiliation du bail et la responsabilité des parties
En location, le propriétaire n’a pas le droit d’ajouter des motifs à ceux légalement recevables pour justifier d’un congé donné au locataire (congé de reprise pour habiter, pour vendre ou pour motif légitime et sérieux).
Également, une clause qui exonérerait la responsabilité du bailleur serait également réputée non écrite.
