Que vous soyez bailleur ou locataire, la résiliation du bail est conditionnée au respect d’un certain formalisme et parfois, d’un motif légitime. On vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les règles à respecter pour la résiliation du bail ainsi que les délais de préavis !
La résiliation de bail à l’initiative du locataire
Le locataire qui souhaite quitter son logement de manière définitive, doit en informer son bailleur au préalable. Cette règle est commune à l’ensemble des bailleurs qu’ils soient une personne physique, une personne morale telle qu’un bailleur social ou une agence immobilière. Les locataires ont la possibilité de donner congé de leur logement à tout moment, sans invoquer de motif ni joindre de justificatifs. Cela marque le point de départ d’un délai de préavis, dont la durée est variable.
Comment le locataire peut-il résilier son bail ?
Même si vous entretenez de bonnes relations avec votre bailleur, vous ne pouvez pas l’informer de votre départ verbalement. Pour être accepté, il faut nécessairement que cette demande de rupture du bail soit réalisée dans les règles de l’art. Pour cela, il faut lui faire parvenir un écrit.
Pour garder une preuve du dépôt et permettre de donner un point de départ au délai de préavis du bail locatif, il est d’usage de transmettre ce courrier en lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). D’autres options sont tout à fait envisageables comme :
- La remise en main propre de la lettre de résiliation contre récépissé ;
- La notification de la lettre de congé par un commissaire de justice, anciennement appelé huissier de justice.
Quelles sont les mentions obligatoires devant figurer sur le congé du locataire ?
Au même titre que les documents exigés pour un dossier locatif, le congé délivré doit comporter certaines mentions obligatoires afin d’être complet. Il doit faire figurer :
- Les coordonnées du locataire ;
- L’adresse du logement concerné ;
- Les coordonnées du bailleur ;
- La signature du locataire ;
- L’information selon laquelle le délai de préavis débute à la date de réception du courrier ou de sa première présentation ;
- La référence à l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permettant la réduction du délai de préavis à un mois le cas échéant.
Quels sont les délais de préavis à respecter ?
Selon le type de bail signé et la situation géographique du bien concerné, la résiliation du bail par le locataire entraîne une durée de préavis variable.
En location nue ou location vide, la durée standard du préavis est de 3 mois. Celle-ci peut être réduite dans les cas suivants :
- Lorsque le logement est situé dans une commune appartenant à une zone tendue, le préavis est réduit à un mois ;
- Lorsque le bien est déclaré insalubre ou frappé d’un arrêté de péril, le locataire peut le quitter à tout moment sans préavis.
En location meublée, la durée du préavis est systématiquement d’un mois, peu importe si la commune est ou non située en zone tendue.
L’info Compar'Agence
Les locataires peuvent tout à fait tenter de négocier un départ anticipé auprès de leur bailleur. Cela leur permet de se libérer de leurs obligations locatives avant la date d’échéance du préavis. Le propriétaire peut tout à fait refuser cette négociation qui reste conditionnée à son accord écrit. Généralement, les départs anticipés sont accordés lorsque la remise en location a permis de trouver un locataire remplaçant,
Comment fonctionne le congé en cas de colocation ?
En cas de colocation avec clause de solidarité, le fonctionnement du congé est quelque peu différent. Il comprend deux cas de figure :
- Le départ de tous les membres de la colocation, auquel cas chaque locataire doit indiquer ses coordonnées et signer le courrier de résiliation du bail d’habitation ;
- Un seul colocataire quitte la colocation, dans ce cas il reste tenu à ses obligations locatives comprenant le paiement de sa part de loyer, jusqu’à l’expiration du préavis. Si le bailleur ne parvient pas à contraindre le locataire à régulariser ses impayés éventuels, il pourra se retourner contre les autres colocataires.
Seul le départ groupé de toute la colocation permet d’effectuer un état des lieux de sortie. À défaut, le bailleur ne peut procéder à la restitution du dépôt de garantie. Cette dernière ne pouvant intervenir qu’après la sortie effective de tous les membres de la colocation, déduction faite du coût des réparations locatives éventuelles.
Quelles sont les obligations du locataire pendant le préavis ?
Ce n’est pas parce que le congé a été donné que le locataire est libéré de ses obligations locatives. Pendant toute la durée du préavis, il demeure tenu aux obligations suivantes :
- Payer le loyer et les charges locatives qui reviennent au bailleur même si le locataire quitte l’appartement en cours de mois. Ainsi, le loyer et les charges doivent être calculés au prorata de la présence du locataire, le dépôt de garantie n’ayant pas vocation à payer le dernier mois de loyer !
- Se rendre disponible au maximum 2h par jour en semaine pour faire visiter son logement aux candidats locataires ;
- Entretenir le logement loué et effectuer les réparations locatives nécessaires afin que le propriétaire puisse mettre son bien immobilier en location dans de bonnes conditions ;
- Se rendre disponible ou donner procuration à un proche pour réaliser et signer l’état des lieux de sortie du logement. C’est ce document qui est déterminant pour la restitution du dépôt de garantie.
La résiliation du bail locatif à l’initiative du propriétaire
Au-delà des conseils pour trouver un locataire, certains concernent également la résiliation du bail à l’initiative du bailleur. Ce dernier dispose en effet de la possibilité de récupérer son bien dans certaines conditions et suivant un formalisme précis.
Quels sont les motifs de résiliation du bail à l’initiative du bailleur ?
Le propriétaire bailleur peut récupérer son bien dans les situations suivantes :
- Congé de reprise pour habiter lui-même le logement ou loger l’un de ses ascendants ou descendants ;
- Congé pour vente ;
- Congé pour motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage…)
L’info Meilleures Agences
Les bailleurs qui souhaitent résilier le bail de leur locataire en invoquant un motif frauduleux encourent une amende de 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Cela concerne également le bailleur qui espère fixer le montant de son loyer à un montant supérieur !
Quels sont les délais à respecter ?
Contrairement aux locataires, le bailleur ne peut récupérer son logement à tout moment. Bien qu’il puisse donner congé en cours de bail, celui-ci doit obligatoirement être délivré au minimum :
- 6 mois avant l’échéance du bail en location vide ;
- 3 mois avant l’expiration du contrat de location en logement meublé.
La reprise du logement ne pouvant intervenir qu’à l’échéance du contrat de location. Si le bailleur adresse son congé 1 mois avant l’expiration du bail, il ne peut s’opposer à son renouvellement et ne pourra récupérer le bien qu’au terme du bail renouvelé.
Comment donner congé au locataire ?
Le formalisme du congé donné par le bailleur est le même que celui en vigueur pour le locataire. À noter que de nombreux professionnels de l’immobilier optent d’office pour la délivrance du congé par huissier, afin de se prémunir de la gestion de litiges ultérieurs.
En fonction du motif invoqué pour le congé, le bailleur devra également transmettre certains justificatifs. Voici la liste des documents remis par le propriétaire :
- Indiquer le prix et les conditions de la vente en cas de congé pour vente ;
- Le nom, l’adresse des bénéficiaires ainsi que leur lien de parenté avec le bailleur en cas de congé pour reprise ;
- Préciser le motif en cas de motif légitime et sérieux.
Les limitations à la possibilité de délivrer congé par le propriétaire
Lorsque le locataire dispose de ressources modestes et qu’il est âgé de plus de 65 ans, il bénéficie du statut de locataire protégé. Cela signifie que le bailleur ne peut résilier le bail de son locataire, sauf s’il se trouve lui-même dans au moins une des situations suivantes :
- Être âgé de plus de 65 ans ;
- Disposer de ressources financières inférieures à un plafond de ressources en vigueur ;
- A proposé une solution de relogement correspondant aux critères du logement actuels (en termes de loyer et de confort) et dans une zone géographique proche.
