Votre locataire vous demande de faire une colocation ? Après plusieurs mois d’occupation, il souhaite que sa conjointe soit inscrite au bail ? L’arrivée d’un nouvel occupant est parfois source de stress pour le propriétaire. Entre la crainte de l’impayé, de trouble de voisinage ou du conflit au sein de la location, il est indispensable d’officialiser le statut de ce nouvel occupant.
Pour qu’il soit rattaché au contrat de location initial, le nouvel occupant doit signer un avenant au bail. Cela lui fait bénéficier des mêmes droits que le locataire déjà en place, mais cela implique également des obligations.
Zoom sur les démarches à effectuer par le bailleur pour passer d’une location simple à une colocation !
Qu’est-ce qu’une location simple et une colocation ?
Tout d’abord, définissons ensemble les notions de location simple et de colocation. La location simple est le fait de louer son logement à un locataire unique appelé titulaire du bail. Le contrat de location peut être :
- pour une location nue ou vide (encadré par la loi du 6 juillet 1989)
- pour une location meublée (alignée sur le régime de la location vide depuis la loi ALUR du 24 mars 2014)
Une colocation est le fait de louer à plusieurs personnes cotitulaires du bail. Chacun dispose alors des mêmes droits sur le logement et des mêmes obligations vis-à-vis du bailleur :
- payer le loyer et les charges aux termes convenus dans le bail
- respecter l’usage prévu du logement
- répondre des dégradations
- assurer l’entretien courant du logement
- ne pas transformer les lieux sans accord écrit du bailleur
- donner l’accès au logement pour les travaux éventuels
Le propriétaire a le choix de louer son logement en colocation par le biais :
- d’un contrat unique, auquel chaque cotitulaire est rattaché par le biais d’un avenant
- de contrats individuels, signés par chaque colocataire pour la location d’une chambre individuelle et de la jouissance des espaces communs
S’assurer que le logement s’y prête
Tout logement ne se prête pas forcément à la colocation. On peut aisément le comprendre lorsqu’un couple occupe un studio de 9 m2 et qu’il souhaite ajouter une personne supplémentaire sur le bail ! La législation encadre la location des logements soumis au principe de décence :
- surface habitable d’au moins 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou
- un volume habitable d’au moins 20 m3
L’info Compar'Agence
Chaque règlement sanitaire départemental est libre de fixer des conditions plus restrictives.
En cas de bail commun à l’ensemble des locataires, le logement est apte à la colocation :
- en ayant une surface minimale de 16 m2 pour deux locataires
- pour tout colocataire supplémentaire, 9 m2 supplémentaires sont nécessaires
Quel locataire ajouter en cours de bail ?
Au cours de la vie du bail, votre locataire en place peut très bien voir sa situation personnelle évoluer. Un étudiant peut tout à fait vouloir s’installer avec sa partenaire tandis qu’un adulte peut avoir à prendre en charge un parent à son domicile en cas de perte d’autonomie.
Pour officialiser la situation de l’occupant hébergé, il est nécessaire de réaliser un avenant au bail pour régulariser sa situation :
- permet de domicilier officiellement le cotitulaire à l’adresse du bien
- cela rend potentiellement éligible le colocataire aux aides au logement
Dans certaines situations, la signature d’un avenant n’est pas nécessaire :
- cas d’un couple marié au cours du contrat de location, ils sont réputés solidaires au bail
- si un seul des partenaires pacsés est désigné dans le bail, il suffit d’informer conjointement le bailleur de cette union pour assurer la cotitularité du contrat
En revanche, les conjoints en concubinage ou union libre doivent tous deux être inscrits au bail pour bénéficier de la cotitularité du contrat.
Comment réaliser un avenant pour faire de votre logement une colocation ?
L’avenant au bail est un document qui permet d’apporter des modifications au contrat de location initial. Les évolutions du bail ne peuvent porter que sur le départ ou l’arrivée d’un colocataire et ne peuvent modifier les conditions de location. L’établissement d’un avenant pour colocation ne peut affecter ni la durée du bail ni le montant du loyer payé par les colocataires.
Comme votre logement était initialement loué en location simple, l’établissement d’un avenant suffit à transformer le bail en contrat de colocation.
L’info Compar'Agence
Lorsque le logement est initialement prévu pour accueillir des colocataires, c’est une autre paire de manches. Le bailleur est tenu de respecter un modèle de bail de colocation type, encadré par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.
Il n’existe pas de modèles officiels d’avenant, mais certaines mentions sont obligatoires :
- les références du bail initial (date, désignation du bien concerné et des signataires….)
- le motif de l’avenant
- l’identité et la date du départ du colocataire ainsi que les noms et prénoms du locataire entrant
- la date de prise d’effet de l’avenant
- une clause indiquant que les autres conditions du contrat restent inchangées
Pour le bailleur, la signature d’un avenant ne doit pas être vécue comme une contrainte. C’est la garantie d’officialiser les personnes occupant votre logement et un bon moyen d’éviter les litiges. En effet, cela permet d’appliquer la clause de solidarité entre colocataires en cas d’impayé de loyer notamment.
Dans le cas d’un contrat de location unique, chaque colocataire est informé du montant du dépôt de garantie versé lors de la signature du bail initial. Ainsi, il revient aux locataires entrants et sortants de s’arranger entre eux pour récupérer la part de dépôt de garantie qui leur revient. Un casse-tête en moins pour le bailleur !
