Vous souhaitez louer votre bien en toute sérénité ? La répartition des charges locatives est sans doute l’un des principaux motifs de litiges entre propriétaires bailleurs et locataires. Accessoires au loyer, ces charges sont pourtant indispensables pour couvrir certaines dépenses courantes, l’entretien du logement et de l’immeuble ainsi que les taxes locatives. Le législateur a encadré les modalités de répartition des charges locatives entre bailleur et locataire. On fait le point sur les charges locatives, pour savoir qui paie quoi ?
Les charges locatives, qu’est-ce que c’est ?
En mettant en location son logement, le propriétaire a la possibilité de facturer des charges mensuelles, en plus du montant de loyer. Celles-ci permettent de couvrir un ensemble de dépenses qui comprennent entre autres les :
- Dépenses d’entretien courant ;
- Consommations d’eau et/ou de chauffage lorsqu’ils sont collectifs ;
- Petites réparations et travaux dans les parties communes ;
- Frais de fonctionnement des équipements en parties communes (ascenseurs, portes et portails automatiques).
L’ensemble de ces charges est avancé par le bailleur auprès des créanciers (fournisseurs d’énergie, syndic ou entreprises de nettoyage et artisans du bâtiment). Tous les mois, le bailleur se fait rembourser une partie de ces charges par le locataire, par le biais des provisions pour charges. Ces dernières sont calculées sur le montant des charges réelles, de l’année précédente. Leur modalité de calcul varie en fonction du type de logement :
- En copropriété, elle est basée sur le budget prévisionnel approuvé chaque année en Assemblée générale.
- En monopropriété, le bailleur calcule, sur factures, la somme des dépenses qu’il a réellement engagée l’année précédente.
Le montant des charges locatives doit impérativement figurer sur l’annonce immobilière ainsi que sur le futur contrat de location. Ainsi, lorsque le candidat locataire remet son dossier de location au propriétaire, il sait s’il pourra assumer le coût mensuel de son futur logement.
Comment peuvent être ajustées les provisions pour charges locatives ?
En cours de bail, l’ajustement des provisions pour charges n’est possible que dans certains cas. En location vide, elle est obligatoire une fois par an. Pour la location meublée, cela dépend du type de charges prévues au bail.
La régularisation des provisions pour charges en location vide et meublée
Pour ajuster les charges locatives, le propriétaire bailleur ou son mandataire (agence immobilière), doivent effectuer une régularisation des charges locatives une fois par an. Cette dernière est obligatoire lorsque les charges versées sont qualifiées de provisions. Cela vaut aussi bien pour les locations vides que les meublées fonctionnant aux provisions pour charges. Lorsque les provisions versées par le locataire sont supérieures aux charges réelles, le propriétaire est tenu de :
- Restituer le trop-perçu au locataire ;
- Revoir à la baisse le montant mensuel des provisions pour charges, si besoin.
A contrario, si le montant des provisions versées ne suffit pas à couvrir les dépenses réelles, le bailleur peut augmenter le montant des provisions futures et appeler le complément auprès du locataire.
Depuis la loi ALUR, le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer le remboursement du complément de charges auprès du locataire. Au-delà, cette somme ne peut être réclamée et est définitivement perdue pour le bailleur.
En cas de résiliation du bail par le propriétaire ou le locataire, la régularisation des charges, ne peut pas toujours intervenir au moment de la clôture des comptes. En effet, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie en cas d’état des lieux conforme ou de deux mois, en cas de travaux nécessaires. Ce délai est donc insuffisant pour connaître le montant réel des dépenses sur l’année complète. En copropriété le bailleur est autorisé à conserver jusqu’à 20 % du dépôt de garantie du locataire. Cela permet de faire face à une éventuelle régularisation de charges débitrice, difficilement recouvrable une fois le locataire parti des lieux.
Le forfait de charges en location meublée
En location meublée, le bailleur a la possibilité d’opter pour la facturation des charges au forfait. Cela signifie qu’il détermine un montant de charges sur le contrat de location immobilière, non modifiable pendant toute sa durée.
Ainsi, le bailleur doit veiller à bien estimer son montant pour éviter de perdre de l’argent tout en restant raisonnable, pour ne pas léser le locataire.
Quelles sont les charges locatives payables par le locataire ?
Les charges locatives payables par le locataire servent à couvrir de nombreuses dépenses concernant le logement (maison ou appartement) :
- L’entretien courant et les menues réparations du logement (sols, murs et menuiseries) ;
- Les taxes locatives (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, redevance d’assainissement, taxe d’habitation…)
- Les dépenses des services liés au logement.
Lorsque le logement fait partie d’un immeuble en monopropriété ou copropriété, certaines dépenses supplémentaires peuvent s’ajouter. Cela concerne :
- Les frais liés à l’ascenseur ou au monte-charge (électricité, contrat d’entretien) ;
- Les consommations d’électricité, d’eau froide, d’eau chaude sanitaire et de chauffage lorsque ces services sont collectifs y compris celles qui concernent les parties communes et les parties privatives ;
- L’entretien des parties communes intérieures (frais de matériels et produits d’entretien, frais de personnel d’entretien…)
- Les frais relatifs à l’entretien des espaces verts (coupe, désherbage, tonte, nettoyage et arrosage) ainsi que l’achat de produits liés au jardinage.
L’info Compar'Agence
Le salaire du personnel d’entretien est récupérable sur le locataire selon des proportions différentes en fonction de la qualité de l’employé concerné et des tâches qu’il réalise :
- 100 % s’il s’agit d’un employé d’immeuble ;
- 75% pour le gardien ou concierge s’il effectue le nettoyage des parties communes et la sortie/rentrée des poubelles ;
- 40% pour le gardien ou le concierge s’il n’effectue que l’une des deux tâches citées précédemment.
Pour connaître la liste exhaustive des charges récupérables payables par le locataire, il faut consulter le décret n°87-713 du 26 août 1987. Cette liste est également limitative ce qui signifie que les charges non mentionnées ne peuvent être récupérées sur le locataire et constituent les charges pour le propriétaire.
Quelles sont les charges locatives payables par le propriétaire bailleur ?
Pour simuler le montant de son loyer et de ses charges locatives, il est essentiel de connaître les charges payables exclusivement par le propriétaire. Elles peuvent être classées en différentes catégories :
- Les dépenses relatives à la conservation de l’immeuble dont les gros travaux (ravalement de façade, réfection de la toiture…)
- Les travaux de mise en conformité ou de transformation de l’immeuble (sécurité incendie, accessibilité…)
- Les frais de gestion et d’administration de l’immeuble (honoraires de syndic, coût des primes assurances…)
- Les documents obligatoires pour le bailleur comprenant les taxes et impôts liés à l’immeuble dont la taxe foncière ;
- Les frais de justice (frais des actes d’huissier ou de commissaire de justice, frais d’avocat…)
Également, la part des frais d’entretien non récupérable effectués par un gardien ou concierge doit être prise en charge par le propriétaire.
Comment se préserver d’un locataire qui ne paie plus ses loyers et charges ?
Vous pensiez trouver un locataire sérieux mais ce dernier ne paie plus ses loyers et charges ? Heureusement, il existe des solutions pour faire face à cette situation ! En amont de la mise en location il est possible de :
- Confier la gestion locative à un professionnel de l’immobilier, à même d’engager les recours juridiques contre un locataire qui ne paye plus ses loyers.
- Souscrire une assurance garantie des loyers impayés (GLI).
