Vous souhaitez réaliser un investissement locatif mais vous n’avez pas d’apport ? Pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou transmettre à ses enfants, investir dans la pierre a toujours la côte. En 2021, plus de 30 % des transactions enregistrées en France concernaient des investissements locatifs.
Pour financer leur projet immobilier, les acquéreurs n’ont pas tous la capacité d’apporter des fonds propres via l’apport personnel.
Certains bailleurs chevronnés peuvent suivre une stratégie patrimoniale qui consiste à financer intégralement le bien par un emprunt. En plus de maximiser la rentabilité locative, cette démarche peut avoir un certain bénéfice financier et fiscal !
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’investissement locatif sans apport : est-ce envisageable ? Quels sont les avantages ? Comment convaincre votre banquier ? On vous dit tout.
L’investissement locatif sans apport, en quoi ça consiste ?
L’investissement locatif est toujours perçu comme un placement judicieux pour 77 % des Français. Acquérir un bien immobilier pour le louer, sans emprunter auprès d’une banque, c’est ça l’investissement locatif sans apport ! Cette stratégie patrimoniale consiste à financer l’intégralité du montant d’acquisition par un prêt bancaire.
Ce type d’opération est fréquemment appelé investissement à 100 % ou à 110%. L’établissement bancaire doit en effet prêter le montant total de l’acquisition qui comprend le prix du bien ainsi que les frais annexes :
- les frais de dossier pratiqués par les banques, qui varient entre 0,5 et 1,5 % du montant de la transaction
- les frais de notaire ou droits de mutation qui représente 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf et 7 à 8 % dans l’ancien
Dans les faits, un prêt sans apport vient couvrir jusqu’à 110 % du coût total engendré par l’acquisition !
Est-ce possible de faire un investissement locatif sans apport personnel ?
Contrairement à ce que l’on peut penser, les emprunts sans apport sont monnaie courante pour le secteur bancaire. Il faut distinguer l’acquisition de la résilience principale, d’un investissement locatif. La première est effectivement conditionnée au versement d’un apport personnel. Selon CAFPI celui-ci devait atteindre 18 % du montant du bien à fin 2022 !
Pour l’achat d’un investissement locatif, c’est différent. Les banques accordent plus facilement un crédit pour ce type de projet immobilier. Pourquoi ? Car il y a moins de risques de rencontrer des difficultés de remboursement, en raison des loyers perçus.
Les recettes locatives permettent de couvrir tout ou partie du montant des mensualités. En dernier recours, la vente de l’investissement locatif est plus facile et moins contraignant que pour la résidence principale.
Quels sont les avantages de l’investissement locatif sans apport ?
Vous disposez du capital nécessaire pour l’apport personnel en investissement locatif ? Vous pensez que réduire la durée de votre emprunt est une bonne stratégie ?
Nous allons vous monter pourquoi le versement d’un apport personnel n’est pas toujours recommandé en investissement locatif. Les propriétaires aguerris l’ont bien compris, car ils peuvent bénéficier de l’effet de levier et de l’optimisation de leur fiscalité.
L’effet de levier en investissement locatif
L’effet de levier est un mécanisme qui permet d’augmenter les bénéfices de son investissement immobilier. Dans le cadre d’un placement locatif financé en intégralité par un emprunt, l’acquéreur se constitue un patrimoine qui s’autofinance :
- par le biais du financement de l’investissement par les loyers perçus des locataires
- lorsque les recettes locatives et charges s’équilibrent, le taux d’endettement est maîtrisé
- cela lui permet d’emprunter pour effectuer un nouvel investissement locatif
Lorsque la valeur vénale du bien augmente plus vite que le taux de crédit, on dit que le bien immobilier s’apprécie.
L’optimisation fiscale en investissement locatif
Grâce à l’investissement locatif, le bailleur peut optimiser sa fiscalité. Plusieurs dispositifs le permettent :
- le déficit foncier permet de réduire son impôt sur le revenu en déduisant du loyer perçu, le montant des travaux de rénovation, des frais de gestion locative et des intérêts d’emprunt. Lem montant annuel du déficit foncier est de 10 700 € et peut être doublé en cas de travaux d’amélioration de la performance énergétique.
- le dispositif en loi Pinel permet de récupérer entre 10,5% et 17,5 % du prix du bien via une réduction d’impôt, pour un engagement de location compris entre 6 et 12 ans à un loyer inférieur au prix du marché
Comment réussir à acquérir un investissement locatif sans apport ?
Bien que les banques soient plus souples pour accorder un crédit en cas d’investissement locatif, vous ne partez pas gagnant ! Tout investisseur qui se respecte doit préparer son dossier auprès des banques, sous peine de se retrouver sans financement. Voici nos astuces pour un dossier de prêt aux petits oignons.
Simuler sa capacité d’emprunt
Avant d’investir, il est préférable d’avoir une idée précise de votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’orienter votre recherche sur un type de bien et une localisation précise, en fonction de votre situation personnelle et financière.
La simulation permet de comparer les offres de prêt des différents établissements bancaires et de choisir la meilleure proposition. Selon les banques, celle-ci varie en fonction :
- du taux d’intérêt
- de la durée du prêt
- de l’assurance emprunteur
- des frais de dossier
- du montant de l’apport personnel
Estimer la rentabilité financière de votre investissement locatif
Pour un investisseur, la rentabilité locative est la principale préoccupation. Elle permet de jauger la pertinence du projet immobilier sur le long terme. Pour cela, il faut estimer :
- le montant du loyer et des charges
- la taxe foncière
- le coût des travaux éventuels
Selon la FNAIM, un investissement locatif devient intéressant à partir de 3 à 4 % de rentabilité.
Préparer votre dossier de prêt
Sans dossier de prêt, c’est comme si vous veniez devant le banquier les mains dans les poches ! Autant dire que solliciter un prêt sans apport et sans préparation, le taux de réussite est mince.
Pour éviter les mauvaises surprises et réussir à obtenir votre financement, il faut soigner son dossier de prêt. De nombreuses banques ont un listing des documents indispensables à toute étude prêt. Généralement il s’agit :
- d’une pièce d’identité en cours de validité
- un justificatif de domicile (facture d’électricité, de gaz… De mois de trois mois)
- les deux voire trois derniers avis d’impositions
- un relevé de compte bancaire
- votre bail si vous êtes locataire
- votre taxe foncière si vous êtes propriétaire
- les devis des travaux éventuels à réaliser dans le logement
Pour solliciter un prêt sans apport, les exigences de la banque sont supérieures et exigent un plan de financement détaillé :
- montant du prêt demandé
- estimation du loyer et de la rentabilité locative future
- montant des charges associées au bien
- modalités du prêt envisagé (durée, taux…)
L’astuce Compar'Agence
Bien sûr, votre stabilité financière et vos revenus seront des arguments de poids au moment de négocier votre crédit.
Faire appel à un courtier
Pour obtenir le meilleur emprunt immobilier, le recours à un professionnel est recommandé. Le courtier est une aide précieuse compte tenu de son réseau et de son statut pour négocier pour vous, la meilleure offre de prêt. Pour votre projet d’investissement locatif sans apport, le courtier vous fait bénéficier :
- d’un gain de temps précieux sur votre recherche de financement
- de la négociation des conditions de crédit un professionnel de l’immobilier
- des conseils avisés d’un professionnel
