Vous souhaitez sécuriser votre location quitte à exiger des loyers d’avance de la part de votre locataire ? Pour vous, c’est le meilleur moyen d’anticiper les situations d’impayés qui sont votre plus grande hantise !
Cette pratique est-elle autorisée ? Comment exiger des loyers d’avance de la part de votre locataire ? Votre locataire peut-il s’y opposer ? Éclairage.
Qu’est-ce que le paiement de loyers d’avance ?
En location vide ou meublée, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus dans le bail. Le montant du loyer est fixé :
- librement par le bailleur d’un logement du secteur privé, sauf si le bien est situé dans une commune soumise à l’encadrement des loyers
- selon une règle de calcul qui dépend de la catégorie de logement social et de son type de financement (PLAI, PLUS, PLS)
Généralement, le paiement du loyer est exigé de manière mensuelle dans le contrat de location. Celui-ci peut être :
- à échoir, c’est-à-dire que le loyer du mois en cours est exigible en début de mois. Il s’agit en quelque sorte d’un paiement “en avance”.
- à terme échu, lorsque le loyer du mois en cours est payable en fin de mois. Ce mode de règlement est celui privilégié par les bailleurs sociaux
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est libre de fixer l’échéance de paiement de son choix dans le contrat de location. Ainsi, il peut décider que le paiement du loyer est exigible mensuellement, trimestriellement ou annuellement.
Comment exiger de son locataire le paiement de loyers d’avance ?
Bien qu’exiger des loyers d’avance soit autorisé par la loi, il s’agit d’une pratique peu fréquente en France. Au contraire, les pays Anglo-saxons privilégient ce mode de règlement, question de culture !
Lorsque vous louez votre bien par le biais d’une agence immobilière, le paiement mensuel du loyer sera obligatoire. Question de praticité ! En revanche si vous louez en direct, vous pouvez prévoir le paiement de loyers d’avance dans le contrat de location.
Pour éviter les difficultés avant, pendant et après la mise en location de votre bien, on vous donne nos astuces pour exiger des loyers d’avance à votre locataire !
Avant la mise en location
Il faut anticiper et cela commence dès la rédaction de l’annonce immobilière ! Pour éviter de vous faire perdre votre temps dans des visites inutiles, indiquez sur l’annonce votre exigence de paiement de loyers d’avance.
Seuls les locataires qui sont en capacité de répondre à cette exigence vous contacteront pour candidater à la location de votre bien.
Pendant la location
Pour la signature du bail, il faut savoir qu’exiger des loyers d’avances (supérieurs à 2 mois) vous empêche de demander un dépôt de garantie.
C’est un élément non négligeable à prendre en compte, puisque vous ne pourrez pas retenir de caution en cas de dégradations immobilières.
Après la location
Lorsque le locataire donne son préavis et quitte les lieux loués, le bailleur est tenu de lui adresser un décompte de sortie. Il s’agit de restituer l’éventuel trop-perçu des sommes dues au titre des loyers et charges ou de facturer les éventuels :
- impayés de loyers et charges
- dégradations immobilières
Si votre locataire a payé 1 an de loyer d’avance à son entrée dans les lieux et qu’il est resté seulement 6 mois sur place, vous devrez lui restituer l’équivalent de 6 mois de loyer.
Attention à ce qu’exiger des loyers d’avance ne devienne pas la cause de difficultés financières pour vous, bailleur !
Votre locataire peut il s’opposer au paiement de loyers d’avance ?
Lorsque le bail précise l’échéance de paiement des loyers, votre locataire est tenu de s’y conformer. En revanche, le fameux article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise également que le paiement mensuel du loyer est de droit, lorsque le locataire en fait la demande.
Pour le locataire, il n’est donc pas en possible de s’opposer au paiement de loyers d’avances mais peut exiger un retour au paiement mensuel sur simple demande écrite en cours de bail.
Dans ce cas, vous pourrez alors exiger de votre locataire, le paiement d’un dépôt de garantie correspondant à :
- 1 mois de loyers hors charges en location vide
- 2 mois de loyers hors charges en location meublée
