Vous êtes propriétaire d’un ou plusieurs biens et avez une peur bleue d’être confronté à des squatteurs ?
Vous n’êtes pas seul ! Selon un sondage IFOP, l’occupation illégale ou le squat inquiète 69 % des Français y compris au moment de partir en vacances ou en week-end !
Bien que les cas de squat de résidences principales ou secondaires soient souvent médiatisés, il faut relativiser, les cas sont marginaux. D’après l’observatoire des squats, “seulement” 170 cas de logements occupés par des squatteurs ont nécessité l’intervention des préfets en 2021. Avec un peu plus de 37 millions de logements en France, la probabilité est mince !
Néanmoins, on vous livre toutes nos astuces pour retrouver votre tranquillité d’esprit et pour savoir comment se protéger des squatteurs !
Un squatteur, c’est quoi ?
Si votre ado prend la maison pour un hôtel, ou qu’il vit toujours chez vous après 30 ans, non il ne s’agit pas d’un squatteur ! Du moins pas selon la définition juridique.
L’article 226-4 du Code pénal dispose que le squat consiste à s’introduire dans le domicile d’autrui par le biais :
- d’une effraction
- de tromperie
- de menaces
- de violence
À moins que votre enfant n’ait crocheté une serrure, rien ne l’assimile à un squatteur ! Sont également exclus de cette définition :
- votre locataire qui se maintient dans les lieux à l’expiration du bail et/oui qui ne paie pas son loyer
- une personne hébergée qui ne part plus
L’info Compar'Agence
L’occupation sans droit ni titre d’un logement fait encourir aux squatteurs :
- 45 000 € d’amende et 3 ans d’emprisonnement pour la violation de domicile
- 45 000 € d’amende et 3 ans de prison pour le fait de se maintenir dans les lieux
Comment les squatteurs parviennent à rentrer dans les lieux ?
Les squatteurs sont parfois des personnes opportunistes qui saisissent une occasion pour occuper illégalement un logement. Parfois, ce sont des personnes rompues à cet exercice, qui connaissent parfaitement leur droit et en font leur spécialité.
Bien souvent, les personnes à la recherche d’un squat font du repérage parmi les 3,1 millions de logements vacants en France. Les logements qui sont inoccupés depuis longtemps ou qui n’ont pas de voisinage direct sont plus à risque de se faire squatter.
Après cette phase de repérage, les squatteurs pénètrent dans les lieux par différentes méthodes :
- effraction de la serrure
- bris d’une vitre
Leur but étant d'être le plus discrets possible pour éviter d’alerter les voisins.
Une fois entrés dans les lieux, les squatteurs prennent généralement le soin de remplacer les serrures et de souscrire des abonnements pour l’eau et l'électricité. Cette démarche leur permet de prouver factuellement, la date de début d’occupation des lieux. Ce détail aura son importance sur le type de procédure à engager !
Comment protéger son logement des squatteurs ?
La meilleure protection contre le squat, c’est l’anticipation. Lorsqu’ils sont installés, il devient difficile et surtout très long pour les faire fuir et récupérer le logement. De plus, les squatteurs ne sont pas réputés pour être les plus soigneux dans les logements ce qui implique des coûts importants :
- travaux de remise en état en cas de dégradation
- frais ou honoraires de professionnels du droit (avocat, huissier…)
- perte de loyer éventuelle
L’info Compar'Agence
L’envie de vous faire justice vous-même vous démange ? Il peut être tentant de vouloir reprendre possession des lieux. C’est pourtant une très mauvaise idée qui expose le propriétaire du bien à une peine de 3 ans de prison et 45 000 € d’amende.
Le risque d’avoir affaire à des squatteurs est présent aussi bien en maison qu’en appartement au sein d’un immeuble. Pour éviter les squats, il est recommandé de procéder à certains travaux dissuasifs :
- la sécurisation des fenêtres par des barreaudages au rez-de-haussée et par un système d’occultation (volet ou volet roulant) en étage
- installation de portes blindées avec serrures multipoints lorsque celles-ci donnent à l’extérieur
- installation de systèmes permettant le contrôle d’accès (visiophone, bandeau ventouse avec ouverture par badge…)
- barrière/portail d’accès et clôture autour de la maison ou de l’immeuble
Certaines précautions consistent à simuler une présence au sein du logement en cas d’absence, ce qui est particulièrement efficace :
- programmation d'allumage de certains appareils lumineux et sonores (lampes et télévision par exemple)
- relève régulière du courrier par un proche ou un voisin pour ne pas encombrer la boîte aux lettres
Pour une sérénité maximale, les systèmes de télésurveillance proposent des services tels que :
- la surveillance permanente du logement grâce aux caméras
- l’intervention d’agents de sécurité en cas de déclenchement d’alarme
- l’établissement d’un rapport à la police ou gendarmerie en cas d’intrusion
Intervenir dans le délai de 48h suivant l'installation des squatteurs
Si malgré toutes les précautions, les squatteurs parviennent à pénétrer dans les lieux, le maître mot est la réactivité. En effet, la procédure de récupération des lieux est relativement rapide pour une occupation qui date de moins de 48H. Après ce délai, la procédure est beaucoup plus longue et fastidieuse.
Il faut agir vite pour faire constater le squat afin d'effectuer les démarches qui mèneront à l'expulsion des squatteurs :
- contacter les forces de l’ordre (police ou gendarmerie) pour qu’ils constatent la présence des squatteurs et si possible pour les prendre en flagrant délit de squat (bris de vitres ou de serrure)
- effectuer un dépôt de plainte pour violation de domicile
- apporter la preuve qu’il s’agit bien de son logement (fourniture de titre de propriété, attestation de voisinage ou factures…)
- faire appel à un avocat ou à un huissier pour se faire conseiller sur la marche à suivre
La loi d’accélération et de simplification de l’action publique (ASAP) du 7 décembre 2020 vient simplifier et raccourcir les délais de récupération dans le cas de squat de résidence principale ou secondaire :
- mise en demeure adressée par le préfet aux squatteurs dans un délai de 48h
- délai d'exécution de 24 h minimum avec affichage sur le lieu du squat et en mairie de la décision d’expulsion
- concours de la force public possible en cas de refus de restitution des lieux
L’info Compar'Agence
La trêve hivernale ne s’applique pas pour l'expulsion de squatteurs, celle-ci peut avoir lieu à n’importe quel moment de l’année.
Que faire si les squatteurs sont dans le logement depuis plus de 48 H ?
Si l’occupation illégale n'a pas pu être constatée dans le délai de 48h, il faut s’armer de patience. Pour déloger les squatteurs, il n’y a pas d’autre choix que de suivre une procédure judiciaire.
Il est préférable de prendre un avocat pour suivre la procédure à la lettre :
- saisie du juge des contentieux pour une procédure accélérée en référé
- assignation à l’audience adressée par un huissier de justice
- signification de la décision du juge adressée aux squatteurs par l’huissier
- si les squatteurs ne libèrent pas les lieux au terme du délai d’un mois, un commandement de quitter les lieux leur est délivré
- si le commandement est infructueux, le concours de la force publique peut être sollicité pour l’expulsion
