Vous avez un peu de capital à investir ? Mais pas suffisamment pour constituer un apport personnel suffisant à l’acquisition d’un bien immobilier ?
Cela tombe bien, les SCPI ont la cote ! Pour preuve, l’année 2022 marque un record avec 10,20 milliards d’euros collectés.
Parfois appelé investissement “pierre papier” la SCPI présente de nombreux avantages pour l’investisseur. Comme tout placement immobilier, il demeure une part de risque et quelques inconvénients à connaître avant de se lancer.
On vous dit tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI !
Une SCPI, c’est quoi ?
À ne pas confondre avec la SCI (Société civile immobilière), la SCPI est une société civile de placement immobilier. Il s’agit d’un placement financier pour générer des revenus et éventuellement, optimiser sa fiscalité.
Ce type d’investissement consiste à acquérir des parts sociales au sein d’une société civile de placement immobilier. Celle-ci est propriétaire de biens immobiliers loués par l’intermédiaire de baux commerciaux à des entreprises. Il peut s’agir de :
- Commerces ;
- Bureaux ;
- Établissements de santé ;
- Bâtiments logistiques (entrepôts)
D’autres SCPI sont spécialisées dans l’acquisition de biens locatifs résidentiels destinés à la location aux particuliers. Tous les types de biens sont concernés de la maison à l’appartement, aux résidences étudiantes ou pour seniors.
Pour collecter des investissements, ces SCPI doivent avoir reçu l’autorisation d’exercer par l’autorité des marchés financiers (AMF).
Lorsqu’elle reçoit le capital d’un investisseur, la SCPI lui redistribue des dividendes, proportionnellement au nombre de part acquis dans la société. Ces dividendes sont générés par la perception des loyers correspondant aux biens loués.
Quels sont les avantages de l’investissement en SCPI ?
Accessible et rentable, ce sont les deux premiers mots qui nous viennent pour évoquer les avantages de la SCPI.
Mais ce n’est pas tout, c’est une véritable aubaine pour les investisseurs ! Tour d’horizon de ses avantages.
L’accessibilité du placement
Selon l’organisme de gestion choisi, le ticket d’entrée pour investir en SCPI est très accessible. Il est en effet compris entre 150 € à 1000 € la part sociale. C’est sans commune mesure avec les liquidités nécessaires à l’achat d’un bien immobilier !
Les parts de SCPI peuvent être acquises aussi bien par des particuliers que des personnes morales dès lors qu’elles sont résidentes en France.
La rentabilité
Dans le cadre des SCPI, la rentabilité est appelée Taux de distribution (TD). Celui-ci atteignait 4,53 % en 2022. Ce qui fait de ce placement l’un des plus rentables y compris face à l’investissement immobilier traditionnel.
La dilution des risques
Les sociétés immobilières détiennent différentes typologies de biens dans différentes zones géographiques. Comme l’investisseur détient des parts sociales sur l’ensemble du portefeuille de la SCPI, les risques sont grandement réduits et mutualisés.
Dans le cas d’un investissement locatif traditionnel, tous vos œufs sont dans le même panier. En cas de sinistre, d’impayé de loyer ou de vacance locative, vous pourriez voir votre rentabilité réduite à néant !
Se protéger de l’inflation
En temps de crise économique, l’investissement en SCPI protège de l’inflation dans le cadre des baux commerciaux. Ceux-ci prévoient une clause d’indexation sur les indices suivants :
- Des loyers commerciaux (ILC)
- Des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Percevoir des revenus régulièrement
Contrairement à un investissement classique, il n’est pas nécessaire d’avoir de connaissances immobilières pour les SCPI.
C’est la société civile qui gère l’ensemble des démarches juridiques, administratives et fiscales liées à la détention des biens.
La seule action que l’investisseur doit réaliser, c’est attendre le versement de ses dividendes, généralement tous les trois mois.
La flexibilité de ce type d’investissement
En cas de besoin, vous pouvez revendre facilement tout ou partie de vos parts sociales pour percevoir du capital. Pour cela, inutile de passer chez le notaire. Il suffit :
- D’informer la société de gestion de votre intention de vendre dans le cas d’une SCPI à capital variable.
- Établir un ordre de vente pour indiquer le prix de cession des parts dans une SCPI à capital fixe.
La possibilité de réduire sa base imposable
Certains types de SCPI permettent de faire bénéficier l’investisseur d’avantages fiscaux.
Cela consiste à réduire sa base imposable par le biais :
- Des SCPI Pan-européennes basées à l’étranger, qui font bénéficier de la fiscalité du pays concerné ;
- Des SCPI Fiscales, spécialisés dans les dispositifs fiscaux type loi Pinel ou déficit foncier ;
- Des SCPI en nue-propriété pour échapper à l’impôt sur les revenus fonciers et aux prélèvements sociaux durant le démembrement ;
- De l’achat de parts à crédit pour déduire les intérêts d’emprunt de la base imposable ;
- De l’intégration des parts de SCPI à l’assurance-vie. Ce qui permet d’exonérer les revenus issus de la SCPI de son imposition.
Bon à savoir
Les parts de SCPI n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les revenus financiers issus des SCPI sont imposés à hauteur de 30 % issus de la flat tax :
- 12, 8 % d’imposition
- 17,2 % de prélèvements sociaux
Quels sont les inconvénients de l’investissement en SCPI ?
Comme tout investissement, la pierre papier présente une part de risque ainsi que certains inconvénients à connaître avant de se lancer.
Le rendement et le capital ne sont pas garantis
Bien que les SCPI aient le vent en poupe, aucun investisseur en société civile de placement immobilier n’est à l’abri :
- De la perte de son capital investi par la défaillance de la SCPI ou la hausse des taux d’intérêt pouvant impacter son rendement
- De la variation des revenus locatifs perçus par la SCPI. En cas de dépréciation du marché immobilier et/ou de la qualité des biens détenus.
La nécessité d’investir à long terme
Pour bénéficier des avantages de l’investissement, il faut conserver les parts sociales pendant 8 à 10 ans minimum.
Cette durée de détention minimum peut être un frein pour bon nombre d’investisseurs qui souhaiteraient retirer leurs liquidités à court terme.
Le délai pour revendre ses parts
Les SCPI à capital variable permettent de vendre ses parts à tout moment, puisque c’est la société civile elle-même qui les rachète.
En capital fixe, les parts sont vendues sur le marché ce qui peut être bien plus long et incertain en termes de délais.
La fiscalité liée aux SCPI
Le rendement des SCPI est fortement impacté par son taux d’imposition à 30 %. De plus, la revente des parts sociales peut être soumise à l’imposition sur les plus-values immobilières.
Les avantages fiscaux cités dans les avantages ne concernent en effet que certains types de SCPI. Il faut être vigilant avant d’acquérir les parts pour éviter les mauvaises surprises sur votre avis d’imposition !
