Vous avez toujours rêvé d'acheter un bien qui tombe en ruine pour en faire un bien luxueux ? C’est justement la tendance en France, notamment pour les locations.
Loin d’être une mauvaise idée, ce type d’investissement permet d’acquérir un bout d’histoire avec un bien qui a traversé les époques. Une fois réhabilité, un château, un manoir ou une maison en ruine peut être extrêmement rentable sur le marché locatif de luxe.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ce phénomène qui monte en France !
Une ruine, c’est quoi ?
Dans le langage familier, une ruine désigne un bâtiment sans valeur qui est abandonné et en très mauvais état.
Selon les définitions, une ruine désigne les vestiges et décombres d’un bâtiment en partie écroulé. À la différence d’un bien en mauvais état pouvant être réhabilité, une ruine est par définition non rénovable. Un bâtiment ne peut être rénové par des travaux de réhabilitation lorsqu’il :
- Ne reste qu’un seul mur et les fondations ;
- Ne figure pas au cadastre ;
- N’est pas imposé au titre de la taxe foncière.
Tous types de bâtiment sont concernés par l’appellation de ruine, il peut s’agir :
- D’une maison ;
- D’un Immeuble ;
- D’une grange ;
- D’un entrepôt.
Pourquoi rénover une ruine est un phénomène tendance en France ?
Avec 6450 manoirs ou châteaux classés, la France est un formidable terrain de jeu pour les adeptes de vieilles pierres. Selon le profil d’investisseur, l’acquisition d’une ruine peut être motivée par de nombreux facteurs. De la volonté de préserver le patrimoine à la possibilité de réaliser un projet immobilier luxueux, tout est envisageable !
Acquérir une partie du patrimoine
Acheter une ruine, c’est s’offrir une partie du riche patrimoine Français. Pour les connaisseurs d’architecture ou d’époque médiévale, acquérir un château fort en ruine peut être un objectif de vie. Certaines bâtisses sont des lieux chargés d’histoire, qui peuvent attirer une clientèle de passionnés pour leur renommée.
Investir dans un placement rentable
La rénovation d’une ruine est un processus long et parfois coûteux. Il faut effectuer de lourds travaux que ce soit sur le gros œuvre (murs, charpente et toiture) que sur le second œuvre (plomberie, électricité… Qui sont d’un autre âge !).
Une fois les travaux réalisés, les propriétaires ont la possibilité de :
- Revendre le bien pour générer une plus value ;
- Ouvrir le bien aux particuliers pour des visites payantes ;
- Louer le bien pour des évènements ou en location touristique.
Dans une optique de préservation du patrimoine, l’Etat peut participer au financement des travaux de rénovation jusqu’à :
- 50 % en cas de bâtiment classé au titre des monuments historiques ;
- 40 % pour un bien inscrit au titre des monuments historiques.
Laisser libre cours à sa créativité au cours des travaux
L’avantage d’acquérir une ruine, c’est que vous pouvez le rénover entièrement à votre goût. Que ce soit en termes de matériaux, de revêtements et d’agencement, votre créativité sera votre meilleur allié pour créer des prestations haut de gamme.
Attention toutefois, si votre souhait est de louer, certains clients sont attachés au classicisme des lieux. Les extravagances stylistiques et architecturales pourraient déplaire à cette clientèle férue d’histoire.
À savoir que le recours à un architecte des bâtiments de France (ABF) est nécessaire en cas de travaux sur un site patrimonial remarquable.
Transformer une ruine en location de luxe
En quête de rentabilité, les investisseurs avisés s’intéressent de près à l’achat de ruines. Une fois réhabilitées, elles peuvent être transformées en véritables demeures de luxe pour la location.
Certains propriétaires de bâtisses somptueuses se spécialisent dans la location pour des évènements tels que les mariages ou réceptions. Pendant la saison estivale, un château avec son terrain peut se louer entre 4000 € et 15 000 € pour la cérémonie.
Cloisonnés en différents appartements, les biens peuvent également être loués en location de courte durée de type Airbnb ou en locations saisonnières.
Comment réussir la transformation d’une ruine en location de luxe ?
La rénovation d’une ruine en location de luxe comprend plusieurs étapes afin de mener à bien le projet immobilier.
Consulter les documents d’urbanisme en mairie
Avant l’acquisition, la consultation du cadastre est impérative pour vérifier si le bien est réhabilitable ou non. Un autre document essentiel est le plan local d’urbanisme (PLU), il permet de vérifier le zonage de la bâtisse (zone constructible ou non, zone agricole…).
Cela permet de déterminer les règles d’urbanisme applicables à la ruine que vous souhaitez acquérir.
Se faire accompagner dans son projet par un architecte
Restaurer une ruine ne s’improvise pas. Lorsque vous visitez une ruine à vendre, il est préférable de se faire accompagner par un architecte. Son expertise est cruciale pour établir avec précision un diagnostic technique du bâtiment.
L’architecte est également compétent pour vous adresser un chiffrage estimatif des travaux de réhabilitation à prévoir pour faire de cette ruine, un bien luxueux. Selon l’état du gros œuvre, la destruction partielle ou totale peut se révéler moins onéreuse qu’une réhabilitation globale.
En tant que spécialiste du bâtiment, l’architecte connaît les techniques utilisées lors de la construction et celles à mettre en œuvre pour la restauration.
Réaliser les travaux de réhabilitation
Après avoir obtenu le permis de construire, les travaux de réhabilitation peuvent débuter.
Comme il s’agit de bâtiments très anciens, les ruines ne sont pas raccordées au réseau de viabilisation. Ce poste de travaux est appelé VRD (Voirie et réseaux divers) sont impératifs pour que :
- Le terrain soit raccordé à la voirie ;
- Le bâtiment soit relié à l’assainissement (réseau d’évacuation des eaux pluviales et des eaux usées) ;
- La ruine soit alimentée en eau, gaz et électricité.
Ensuite, les travaux de gros œuvre peuvent débuter sur la charpente, la toiture et les fondations. Ce n’est qu’après avoir mis le bâtiment hors d’eau et hors d’air que les travaux de second œuvre peuvent intervenir sous la supervision de votre architecte.
