Acheter une résidence secondaire pour en profiter ou pour générer de la rentabilité, pourquoi choisir ?
En 2022, la France comptait près de 3,69 millions de logements occupés à titre de résidence secondaire. L’engouement autour des résidences secondaires a été renforcé par la crise du Covid. Depuis, les particuliers sont nombreux à vouloir de la tranquillité et des mètres carrés en plus, essentiellement en zone rurale, grâce à l’essor du télétravail.
D’autres investisseurs sont motivés par la perspective d’acquérir une résidence secondaire pour l’occuper à titre de résidence principale une fois à la retraite.
Quel que soit votre profil d’investisseur, il est tout à fait possible de concilier l’usage de votre résidence secondaire avec une recherche de rentabilité locative.
Découvrez tous nos conseils pour optimiser l’achat de votre résidence secondaire !
Une résidence secondaire qu’est-ce que c’est ?
En France, 10 % des logements sont des résidences secondaires. Dans l’imaginaire collectif, une résidence secondaire c’est un bien acheté à la mer (40 % d’entre elles) ou à la montagne (16 %) et occupé quelques semaines par an.
Au sens fiscal, une résidence secondaire n’a pas de situation géographique définie, il s’agit d’une propriété occupée au maximum 6 mois par an par son propriétaire.
Défiscaliser l’achat de sa résidence secondaire grâce au statut LMNP
Pour couvrir les charges de leur résidence secondaire, de nombreux propriétaires optent pour la location saisonnière. Selon le type de location et sa durée dans l’année, il est possible de couvrir à la fois les charges d’entretien et les charges liées à l’emprunt bancaire. La perception des loyers peut être une source de revenus non négligeable surtout si vous n’utilisez le bien personnellement que quelques semaines dans l’année.
Pour décupler la rentabilité de votre résidence secondaire, il est possible d’opter pour le statut de louer en meublé non professionnel (LMNP).
Même en location saisonnière, il est possible de bénéficier des avantages de ce statut :
- abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs au régime micro BIC (71 % pour les meublés de tourisme)
- abattement pouvant être supérieur à 50 % en cas de régime réel (déduction possible des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des charges…)
Pour bénéficier du statut de LMNP, il est nécessaire de respecter le plafond maximum de 23 000 € par an de revenus locatifs qui ne doivent pas dépasser 50 % des ressources du foyer fiscal. En cas de dépassement, vous êtes soumis au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), plus contraignant.
Récupérer la TVA en cas d’achat d’une résidence secondaire en résidence de tourisme
En investissant dans un bien en résidence de tourisme, l’acquéreur concilie jouissance personnelle et rentabilité locative :
- il peut utiliser le bien à sa convenance plusieurs semaines par an selon les conditions décrites dans la convention de bail commercial
- il perçoit un loyer de la part de la société d’exploitation, quelle que soit l’occupation réelle du logement
- l’acquisition du bien est exonérée de la TVA (taux de 20 %) à condition de le conserver pendant 20 ans ou le revendre au bout de 9 ans sous réserve que le bail commercial perdure
Bénéficier de l’effet de levier pour l’acquisition d’une résidence secondaire
Votre emprunt bancaire pour la résidence principale est remboursé ? Vous disposez de capitaux et avez la possibilité d’acheter à 100 % en fonds propre ? Il serait dommage de consacrer toute votre épargne à l’achat d’une résidence secondaire quand vous pouvez bénéficier de l’effet de levier !
Cette technique d’autofinancement permet de couvrir tout ou partie de ses mensualités de crédit par la location du bien, même saisonnière.
Pour en bénéficier, il est nécessaire de négocier son crédit immobilier auprès des établissements bancaires. Cela ne devrait pas poser trop de problèmes dans la mesure où :
- vous êtes déjà propriétaire d’une résidence principale
- le taux d’endettement maximum est de 35 %
- il est possible d’emprunter sur 25 ans
Constituer un dossier de prêt solide pour financer votre résidence secondaire
Pour mettre toutes les chances de votre côté afin de convaincre votre banquier d’accepter votre dossier de prêt, il faut tout de même la jouer fine ! Dans un contexte de durcissement des conditions de prêt et de hausse des taux d’intérêt, voici nos astuces pour l’achat de votre résidence secondaire :
- disposer d’un apport personnel de minimum 10 % du prix d’acquisition. Généralement, on parle d’une mise équivalente au coût des frais de notaire. Idéalement, disposer d’une réserve personnelle allant jusqu’à 20 % c’est que du bonus pour convaincre le banquier !
- en cas de crédit toujours en cours sur votre résidence principale, vous pouvez opter pour un crédit palier. Ses mensualités sont plus basses en début de prêt et augmentent ensuite lorsque votre résilience principale est payée.
- allonger la durée du prêt et regrouper ses crédits éventuels, pour ne rembourser qu’une seule mensualité pour l’ensemble de vos crédits (immobilier et conso)
- faire jouer la concurrence pour sélectionner votre assurance emprunteur et réaliser des économies
