En France, l’achat immobilier est considéré comme un investissement sûr pour 82 % des sondés de l’étude menée en juin 2023 par Harris Interactive. Dans notre pays, l’accession à la propriété est synonyme de réussite sociale. Souvent perçue comme temporaire, la location est considérée par beaucoup comme une perte d’argent. Qui n’a jamais entendu la phrase « tu ferais mieux de rembourser un crédit plutôt que de le gaspiller dans un loyer » ?
Pourtant, la réalité n’est pas toujours aussi tranchée en faveur de l’achat. Découvrez les éléments à prendre en compte pour savoir s’il est préférable d’acheter ou de louer votre résidence principale ? Éclairage.
La question financière, nerf de la guerre de l’achat immobilier
L’analyse de sa situation professionnelle, personnelle et financière est indispensable pour savoir s’il est préférable ou non d’acheter sa résidence principale.
Dans le contexte actuel d’inflation et de remontée des taux d’intérêt, 70 % des Français estiment que la conjoncture n’est pas favorable à l’achat. De nombreux candidats acquéreurs voient leur dossier de prêt refusé par les banques qui ont durci leurs conditions d’octroi.
Pour les banques, le taux d’endettement à ne pas dépasser est de 35 % des revenus. Ainsi, les travailleurs au statut précaire (intérim, CDD…) ou à risque (entrepreneur, intermittent du spectacle…) sont bien souvent exclus de l’emprunt bancaire. En raison de leur profil, certains emprunteurs dépassent le taux d’usure et ne peuvent recourir au crédit immobilier.
Si votre situation professionnelle et financière vous permet d’accéder à un prêt bancaire, il faut tenir compte des coûts engendrés par l’accession à la propriété. Moins flexible que la location, l’achat immobilier impose une durée de détention minimale, sinon c’est le gouffre financier. Voici les charges qu’un propriétaire doit assumer avec l’achat d’une résidence principale :
- la taxe foncière, avec en moyenne 7,1 % d’augmentation en 2023 et plus de 62,6 % à Paris !
- le remboursement du crédit immobilier au taux moyen de 4,08 % sur 25 ans (en août 2023)
- les éventuels travaux de rénovation et d’entretien
- les charges de copropriété en augmentation constante
Devenir propriétaire ne signifie pas être à l’aise financièrement, loin de là ! De nombreuses dépenses sont à prévoir pendant toute la durée de détention, y compris lorsque l’emprunt bancaire est remboursé.
Comment réussir à acheter sa résidence principale ?
Si comme beaucoup de français, l’accession à la propriété est l’un de vos objectifs de vie, il faut mettre toutes les chances de votre côté. Le marché immobilier subit actuellement un ralentissement important, après de nombreuses années de hausse continue. Pour les notaires, le constat est implacable :
- le volume de vente annuel devrait passer sous la barre du million de transactions (-8,1 % sur un an)
- le marché du neuf est « en plein marasme » sans perspectives d’amélioration
- la baisse des prix des maisons individuelles et des appartements est en marche
Dans ce contexte, si vous avez la possibilité d’obtenir un emprunt bancaire ou de financer le bien en fonds propre, c’est le moment idéal pour acheter. Il est possible de combiner les deux en ayant un apport personnel conséquent pour rassurer les établissements bancaires.
À noter que l’acquisition dans les grandes métropoles est toujours plus coûteuse que dans les villes moyennes. La zone géographique est un élément primordial à considérer pour qui souhaite acheter sa résidence principale en se basant sur :
- la tension locative (mesure d’équilibre entre offre et demande à la location)
- la tension immobilière (mesure d’équilibre entre offre et demande à l’acquisition)
Louer sa résidence, bonne ou mauvaise option ?
Comme 40 % des Français, si vous n’avez pas la capacité financière pour devenir propriétaire ou tout simplement par choix, louer sa résidence principale peut avoir son lot d’avantages. Rester locataire présente également certains inconvénients à connaître avant de faire son choix.
Les avantages de louer sa résidence principale
En étant locataire, vous êtes totalement libre en profitant de la flexibilité offerte par le statut de la location. Vous trouvez le job de vos rêves à l’étranger ? Vous voulez quitter la ville pour vous installer en bord de mer ? Tous vos projets de vie sont à portée de main grâce à la souplesse des contrats de location. Selon la zone géographique de votre logement, vous pouvez le quitter avec un délai de préavis variable de 1 à 3 mois.
Le marché de la location est sujet à de plusieurs mesures gouvernementales pour favoriser l’accès au logement :
- les dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, permettent de louer des logements dans le neuf à un loyer inférieur au prix du marché
- dans certaines grandes métropoles (Paris, Bordeaux, Lille, Lyon…) un encadrement des loyers est en vigueur pour qu’ils restent accessibles
Les inconvénients de louer sa résidence principale
Le paiement d’un loyer est considéré comme une perte financière puisqu’il ne permet pas de constituer un capital. De plus, l’offre de bien en location est généralement inférieure à la demande, ce qui génère une certaine tension locative. Dans les grandes villes, la recherche d’un bien à louer peut être décourageante face au nombre de candidatures par logement.
Une fois loué, il n’est pas certain que vous puissiez rester aussi longtemps que souhaité dans le logement. En effet, le propriétaire bailleur a la capacité de donner congé à son locataire et de récupérer le logement à l’issue du bail. Bien qu’un motif légitime et sérieux doive être invoqué, cela oblige le locataire à déménager et à trouver un nouveau logement.
Si vous êtes adepte de décoration et d’aménagement, la location peut être frustrante. Les travaux d’envergure sont soumis à l’approbation du propriétaire et il n’est pas tenu de participer financièrement.
Louer sa résidence principale et acheter un placement immobilier, le combo gagnant ?
Et si le meilleur choix consistait à louer sa résidence principale et d’acquérir un placement immobilier ? Bien qu’il soit le placement préféré des Français, le livret A ne permet pas de protéger votre épargne en cas d’inflation. A contrario, le placement dans la pierre est une valeur refuge et dispose aujourd’hui de nombreuses options.
Si vous avez la capacité financière d’acheter, vous avez l’embarras du choix. Entre l’investissement locatif (nu ou en meublé), les résidences de service, le viager ou l’achat en nue-propriété, les options ne manquent pas.
Si votre capital à investir est limité, d’autres solutions d’investissement existent, via l’achat de parts :
- en société civile immobilière (SCI)
- en société civile de placement immobilier (SCPI)
- en crowdfunding
