Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier ? À moins d’avoir le capital suffisant pour acheter cash, vous allez nécessairement avoir besoin d’un prêt immobilier !
Recourir à l’emprunt n’est pourtant pas un aveu de faiblesse, c’est même une stratégie patrimoniale pour les investisseurs aguerris. Profiter de l’effet de levier, c’est l’un des effets bénéfiques du crédit immobilier notamment en cas d’investissement locatif. D’un point de vue fiscalité et rentabilité, vous êtes gagnant sur toute la ligne !
C’est également un bon moyen de protéger sa famille grâce à l’assurance emprunteur associée au prêt. Tour d’horizon des bénéfices de l’emprunt immobilier et des critères de sélection pour booster votre prêt immobilier !
Pourquoi faut-il emprunter pour investir dans l’immobilier ?
Bien que les taux d’intérêt soient à un niveau jamais atteint depuis 2016, le recours à l’emprunt immobilier demeure incontournable pour bon nombre d’investisseurs. Dans le cadre d’un investissement immobilier, cela un bon moyen de bénéficier de nombreux avantages.
Profiter de l’effet de levier
Les vieux briscards de l’immobilier vous le diront : il faut emprunter pour financer son investissement locatif. Premièrement parce que l’immobilier est le seul domaine ou il est possible d’emprunter et parce que cela permet d’acquérir un bien qui s’autofinance !
En effet, les loyers permettent de couvrir tout ou partie des intérêts d’emprunt. Cet effet de levier est inestimable pour ne pas entamer son pouvoir d’achat et avoir la possibilité de placer son capital ailleurs (achat d’actions, assurance-vie…).
Rentabiliser son investissement
Tant que les taux d’intérêt sont inférieurs au rendement locatif de l’investissement, vous êtes bénéficiaire. Avec un rendement locatif moyen de 5,9 % en France vous avez de bonnes raisons d’investir sans attendre.
L’astuce Compar'Agence
La rentabilité locative brute se calcule ainsi : (loyer x 12 mois) /prix d’achat du bien x 100
Pour un calcul plus précis du rendement locatif, il existe la rentabilité nette : (loyer annuel - charges et frais) / prix d’achat du bien x 100
Réduire sa base imposable
Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers encaissés que ce soit :
- en location vide (déductible des revenus fonciers)
- en location meublée (déductible des Bénéfices Industriels et commerciaux)
Grâce à cette déduction, vous bénéficiez d’un abattement sur vos impôts non négligeable, pour optimiser votre fiscalité !
Cela peut être décuplé par le mécanisme du déficit foncier qui peut atteindre 10 700 € par an !
Sécuriser votre famille
Le recours à l’emprunt immobilier est conditionné à la souscription d’une assurance emprunteur. Celle-ci prend en charge les mensualisations de votre crédit immobilier en cas :
- de décès
- d’invalidité
- de perte d’autonomie
Ainsi, vous et votre famille conservez la propriété du bien et continuez à percevoir les loyers quoi qu’il arrive !
Quel type de prêt choisir pour votre investissement immobilier ?
Pour investir dans l’immobilier, il existe deux types de prêt proposés par les établissements bancaires. Généralement, les particuliers négocient avec les banques pour obtenir l’emprunt le plus intéressant selon leur projet immobilier. Certains éléments du prêt sont en effet négociables :
- taux d’intérêt (à taux fixe ou à taux variable)
- montant de l’assurance emprunteur
- les frais de dossier
- les pénalités en cas de remboursement anticipé
- crédit remboursable ou in fine
Le prêt amortissable
Lorsque l’emprunteur achète sa résidence principale ou qu’il réalise un premier investissement locatif, le banquier l’orientera en priorité sur un prêt amortissable. Il s’agit de la majorité des crédits immobiliers consentis en France. Ce type d’emprunt permet de rembourser le capital et les intérêts en même temps, durant toute la durée du prêt.
Chaque mensualité versée par l’emprunteur comprend une part :
- du capital
- des intérêts d’emprunt
- de l’assurance emprunteur
Dans les premières années du prêt,les mensualités du crédit remboursent en majorité les intérêts d’emprunt. La déduction des intérêts de ses recettes locatives (revenus fonciers ou BIC) sera plus élevée en début de prêt puis ira decrescendo au fil du prêt.
Par conséquent, l’optimisation fiscale perd en efficacité au fil des années du prêt.
Le crédit in fine
De son côté, le crédit immobilier in fine est la solution optimale pour booster sa fiscalité. Réservé aux investisseurs qui présentent des garanties financières, ce type de prêt a un fonctionnement particulier. Les mensualités ont un montant plus faible que dans le crédit amortissable car elles ne comprennent que :
- les intérêts (plus importants que dans le crédit amortissable classique)
- les primes d’assurance
Le remboursement du capital se fait en une seule fois, à l’échéance du prêt. Cela permet de bénéficier d’une déduction maximale des intérêts d’emprunt durant toute la durée du crédit.
Les investisseurs chevronnés qui disposent déjà d’un patrimoine immobilier sont les clients privilégiés pour le crédit in fine. Cela leur permet de diminuer leur base imposable et d’augmenter la rentabilité de leur investissement locatif.
Pourquoi allonger votre durée d’emprunt pour votre investissement immobilier ?
Qu’il s’agisse d’acquérir votre résidence principale ou un investissement locatif, l’allongement de la durée d’emprunt peut tourner à votre avantage.
Pour un capital emprunté équivalent, plus la durée d’emprunt est longue et plus la mensualité baisse. C’est un bon moyen de passer en dessous de la barre fatidique des 35 % d’endettement, pour valider votre dossier de prêt devant la banque ! Cela permet également d’optimiser sa fiscalité car les intérêts d’emprunts sont plus élevés avec un emprunt long (sur 20 ou 25 ans).
Pour fixer la durée d’emprunt idéale pour vous, il faut prendre en compte la date de départ à la retraite. Si vous réalisez l’investissement immobilier à 50 ans pour générer un complément de revenus à la retraite, il ne faut pas emprunter sur 20 ans !
Rassurez vous, les banques ont tendance à ne pas prêter sur plus de quinze ou vingt ans lorsqu’il s’agit de financer un investissement locatif.
