Vous souhaitez mettre en place la meilleure stratégie patrimoniale pour maximiser vos ROI immobiliers ? Le retour sur investissement (ROI) est le nerf de la guerre pour tout investisseur avisé. Ce n’est pas un hasard si 77 % des Français plébiscitent le placement dans la pierre.
Que vous soyez néophyte dans l’immobilier ou un investisseur aguerri, le retour sur investissement est la clé. Pour diversifier votre portefeuille immobilier, constituer un patrimoine et le transmettre à vos descendants, les avantages sont nombreux pour ce type de placement.
Découvrez tous nos conseils pour maximiser vos retours en tant que propriétaire bailleur !
Retour sur investissement : pourquoi choisir l’immobilier locatif ?
L’investissement immobilier est historiquement l’un des placements préférés des Français. Il permet d’obtenir un retour sur investissement intéressant, sous réserve que celui-ci soit effectué à long terme.
Selon votre profil de propriétaire bailleur, l’immobilier peut vous permettre de :
- diversifier votre portefeuille pour répartir les risques intrinsèques à tout investissement.
- bénéficier d’avantages fiscaux. Selon le mode de location (meublé ou vide) ou le dispositif fiscal (loi Pinel, déficit foncier), il est possible de bénéficier d’abattements sur vos revenus imposables.
- constituer un patrimoine, pour générer des revenus locatifs réguliers qui permettent de réinvestir. À terme, pourquoi pas vivre de ses rentes immobilières ?
- transmettre un patrimoine à ses héritiers grâce à l’immobilier. C’est un bon moyen de mettre vos proches à l’abri en cas de décès.
N°1 - Sélectionner le bien pour investir et décupler vos ROI
L’un des piliers de l’investissement locatif consiste à sélectionner le bon bien immobilier.
Pour reconnaître un bon placement d’un mauvais, il faut prendre en compte certains critères. Voici les éléments clés à ne pas négliger.
L’emplacement du bien
L’emplacement du bien est un élément majeur lors de vos recherches pour investir. Le quartier sélectionné ainsi que son adresse peuvent avoir une influence considérable sur son attractivité.
Une situation géographique optimale assure une forte demande locative et augmente la valeur vénale du bien. Un emplacement idéal se mesure notamment par la présence :
- de réseaux de transports à proximité directe
- d’un accès aux commodités (espaces verts, commerces...)
- d’un bassin d’emploi
- de bonnes écoles
Par exemple, l’acquisition d’un bien locatif à proximité d’une université est un placement judicieux pour bénéficier d’une demande locative soutenue et régulière.
L’analyse du marché
L’analyse du marché passe par l’étude de l’offre et la demande dans la zone géographique convoitée. Inutile d’envisager l’achat d’une maison au fin fond de la campagne si la demande locative est nulle. En revanche, cela peut être judicieux à proximité directe des grandes métropoles surtout depuis le confinement.
De plus, une zone dynamique en pleine croissance attirera sans cesse de nouveaux habitants qu’il faut loger. Ces zones à fort potentiel sont idéales pour investir !
L’analyse financière et de l’état du bien
Pour maximiser vos ROI, il faut tenir compte de la rentabilité potentielle de l’investissement locatif. C’est le ratio entre le prix d’acquisition du bien, les recettes locatives et les diverses taxes et charges qui pèsent sur le logement.
Par sécurité, il faut également provisionner des sommes pour faire face aux travaux imprévus et à une certaine vacance locative.
L’état du bien jour un rôle crucial dans l’investissement. Un logement neuf ou bien entretenu est forcément plus attractif pour les locataires et ne nécessite pas de travaux coûteux à court terme.
Néanmoins, certains investisseurs préfèrent acheter un bien à rénover pour qu’il soit à leur goût et bénéficier d’avantages fiscaux comme le déficit foncier.
N°2 - Bénéficier de l’effet de levier avec un prêt immobilier
Même si vous disposez de capitaux suffisants pour acheter cash, il est préférable de faire un emprunt bancaire. Le prêt immobilier vous permet de bénéficier de l’effet de levier. Grâce à l’endettement, votre capacité d’investissement est décuplée sans toucher à votre capital.
Selon votre profil d’investisseur, vous pouvez obtenir plus ou moins facilement un crédit de la part des établissements bancaires. Cependant, il faut veiller à négocier votre taux de crédit. Le recours à un courtier immobilier peut vous faire réaliser des économies sur le coût de l’emprunt !
N°3 - Améliorer la valeur du bien grâce aux travaux
Rénover le logement ou le moderniser est un puissant levier d’augmentation de sa valeur vénale. En tant que propriétaire bailleur, cela peut vous permettre de décupler votre retour sur investissement.
Des travaux de qualité assurent une attractivité locative plus importante et la possibilité d’augmenter le loyer.
Tous les travaux ne se valent pas et il est préférable de se concentrer en priorité sur :
- la rénovation de la cuisine, procure un ROI qui avoisine 75 %. Du mobilier au goût du jour, fonctionnel et de l’électroménager récent a un impact significatif sur l’attractivité du bien
- la réfection de la salle de bains est importante car de nombreux locataires apprécient un espace avec de nombreux rangements, des équipements modernes et en bon état. Une faïence vétuste et un espace étriqué auront un mauvais impact lors des visites
- l’amélioration de l’extérieur, un jardin ou une terrasse bien aménagé et entretenue est un argument de taille pour la recherche de locataire mais également dans l’optique d’une revente future
- l’amélioration de l’efficacité énergétique peut faire varier la valeur du bien entre 3 % et 16 % selon qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement
N°4 - Optimiser les recettes locatives
Que vous gériez seul ou par le biais d’une agence immobilière, il faut que la gestion locative soit efficace. Pour minimiser le taux de vacance locative et maximiser les revenus, les propriétaires bailleurs ne doivent pas négliger cet aspect.
Cela commence dès la sélection du locataire. Une étude approfondie des dossiers des candidats locataires est essentielle pour éviter les mauvaises surprises. Il est possible de vérifier certains éléments clés :
- stabilité professionnelle
- perception de revenus suffisants
- bon entretien du logement précédent (en contactant le bailleur sur la base des quittances de loyer fournies)
Ensuite, la fixation du prix du loyer au juste prix est essentielle pour un ROI maximal. Il faut que le loyer proposé soit rentable mais cohérent par rapport à la réalité du marché locatif. Un autre critère à rendre en compte est l’éventuel encadrement des loyers dans le secteur concerné.
Enfin, le recours à une agence immobilière représente un coût supplémentaire largement compensé par ses avantages :
- gestion comptable effectuée par un professionnel
- augmentation automatique du loyer à la date anniversaire du bail
- gestion des litiges éventuels avec le locataire
- possibilité de souscrire une assurance GLI contre les impayés et la dégradation immobilière.
