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Lorsqu’on évoque la copropriété, on pense automatiquement à un immeuble collectif. Parmi les 500 393 copropriétés immatriculées en 2018, on retrouve également des maisons individuelles.
Parfois appelées « copropriétés horizontales », elles partagent certains points communs avec les copropriétés verticales (en immeuble) et ont leurs propres spécificités.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’achat d’une maison en copropriété, véritable bon plan ou galère sans nom ? On vous répond !
Une maison en copropriété, c’est quoi ?
Un ensemble de maisons individuelles peut être réuni sous la forme de copropriété horizontale, de sol ou pavillonnaire. C’est le cas lorsqu’elles sont bâties sur un seul et même terrain non divisé au sens cadastral du terme. La division du terrain par des éléments tels que des murets, clôtures ou pare-vues ne constituent pas une division parcellaire.
Chaque propriétaire dispose de la jouissance de sa partie privative (maison individuelle) mais le foncier reste la propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires. Ainsi, les éventuels jardins privatifs ou extérieurs sont à usage exclusif du copropriétaire tout en appartenant à la copropriété.
Au même titre qu’en immeuble, l’acheteur d’une maison en copropriété dispose d’une quote-part de la copropriété, exprimée en tantièmes ou millièmes. Cette quote-part lui donne la jouissance exclusive de sa parcelle et contribue à l’entretien des équipements communs :
- voies d’accès
- espaces vert
- parking
- équipements de loisir (jeux pour enfant…)
- locaux communs (vélo, poussettes, poubelles)
Quelle est la différence entre maison en copropriété et lotissement ?
Le terme de lotissement est souvent employé pour un ensemble de maisons alors qu’il peut s’agir de maisons en copropriété. D’un point de vue extérieur en effet, rien ne permet de les différencier. C’est sur le fonctionnement interne et sur le statut juridique que les différences apparaissent.
En lotissement
Un lotissement est créé dès lors qu’un terrain ou unité foncière est divisé en plusieurs lots ou parcelles afin d’être construit. Lors de l’achat en lotissement, l’acquéreur devient propriétaire de sa maison individuelle ainsi que de la parcelle sur laquelle elle est bâtie. La présence de parties communes n’est pas requise, ni la nomination d’un syndic pour les administrer.
Théoriquement, chaque propriétaire peut aménager sa maison et son terrain comme bon lui semble (installation d’une piscine ou d’une cabane de jardin…). Néanmoins, au-delà de 5 lots, la nomination d’une association syndicale libre (ASL) est nécessaire. Celle-ci peut restreindre la possibilité de réaliser certains aménagements par le biais d’un cahier des charges ou règlement.
En maison en copropriété
En copropriété horizontale, le terrain demeure la propriété de la copropriété :
- les acquéreurs sont uniquement propriétaires de la construction et partagent la jouissance de parties communes obligatoires
- un syndic est obligatoirement nommé pour administrer la copropriété
- chaque aménagement sur le les terrains privatifs doit être approuvé par le syndic (piscine, cabanon…)
Comment fonctionne la gestion de maisons en copropriété ?
En matière de fonctionnement, une maison ou un immeuble en copropriété se gère de la même façon. Le syndic est l’acteur central de la copropriété. il peut être professionnel ou bénévole et son rôle est :
- de faire exécuter le règlement de copropriété
- de faire appliquer les décisions votées en assemblées générales
- d’administrer la copropriété (établir et faire voter les budgets, percevoir les charges, payer les fournisseurs…)
- d’en assurer sa conservation (faire exécuter les travaux nécessaires…)
- de représenter les copropriétaires en justice
Chaque projet de résolution qui affecte les parties communes doit faire l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires en AG. Cette dernière doit être convoquée au moins une fois par an, à l’initiative du syndic.
De plus, l’élection d’un conseil syndical est obligatoire, dans toute copropriété horizontale de plus de 5 lots. Celui-ci est chargé d’assister le syndic et de contrôler sa gestion.
L’info Compar'Agence
L’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 permet de déléguer au conseil syndical, le pouvoir de prendre certaines décisions sans vote de l’AG. Cette délégation de pouvoir doit avoir été approuvée en amont AG et est effective pendant 2 ans.
Pour cela, le conseil syndical doit être composé par au moins trois membres.
Comment savoir si une maison est en copropriété ou en lotissement ?
Vous convoitez une maison et souhaitez connaître son statut juridique ? Deux possibilités :
- consulter le registre national d’immatriculation des copropriétés en renseignant l’adresse du bien
- consulter les documents fournis par le vendeur. Si la transaction se fait par l’intermédiaire d’un notaire ou d’une agence immobilière, ceux-ci sont habilités à vous les transmettre. La présence d’un règlement de copropriété et de Procès-Verbaux d’assemblée générale confirme qu’il s’agit bien d’une copropriété.
Quels sont les avantages et inconvénients d’une maison en copropriété ?
Le statut de copropriété présente certains avantages et inconvénients qu’il est nécessaire de rappeler avant d’acheter une maison sous ce régime.
Les avantages d’une maison en copropriété
Chaque copropriétaire paie des charges en fonction de sa quote-part dans la copropriété. Cela permet d’assurer un entretien régulier et de faire gagner un temps précieux aux copropriétaires. Le syndic peut mandater des professionnels pour assurer des missions variées :
- gardiennage
- entretien des espaces vert
- nettoyage des locaux communs (poubelles…)
L’autre avantage de la copropriété est que votre maison n’est pas isolée en pleine nature. La présence de voisinage peut dissuader les cambriolages et renforcer la sécurité grâce à la vigilance collective.
Enfin, le coût d’acquisition d’une maison en copropriété est généralement inférieur en raison de la non-possession du terrain. C’est un argument à prendre en compte notamment pour les primo-accédants.
Les inconvénients d’une maison en copropriété
Le fait de devoir demander l’accord en AG pour bon nombre de travaux pourrait rebuter certains acheteurs. Changement de clôture, installation d’un abri de jardin ou agrandissement de la maison, tout doit être validé en AG. Cela implique des délais pour obtenir l’accord et celui-ci n’est pas automatique. Les copropriétaires peuvent vous empêcher de construire la piscine de vos rêves !
Le coût des charges est également à prendre en compte surtout si de nombreuses entreprises interviennent pour l’entretien.
Enfin, si l’entente entre copropriétaires se dégrade, vous pourriez être tenté de sortir de la copropriété. Encore une fois, cette décision peut être adoptée sous réserve :
- que la division du sol soit possible (voir les règles d’urbanisme en mairie)
- de l’accord d’au moins 50 % des copropriétaires en AG
