Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Entre neuf et ancien votre cœur balance, est-ce que vous avez également pensé à l’achat sur plan ou en VEFA ? La vente en l’état futur d’achèvement concerne aussi bien l’achat d’un appartement qu’une maison en lotissement !
Cela consiste à acquérir un bien immobilier avant même sa sortie de terre. Ce système d’acquisition est soumis à une réglementation stricte ainsi qu’à des modalités de paiement particulières.
Zoom sur les 6 choses à savoir avant d’acheter en VEFA !
La VEFA, qu’est-ce que c’est ?
La VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement, consiste à acquérir un bien avant même sa construction. Les promoteurs immobiliers sont les principaux acteurs de la VEFA, puisqu’ils commercialisent leurs programmes immobiliers avant même le démarrage des travaux.
L’intérêt de la VEFA réside dans les modalités de paiement du bien et les garanties offertes. En effet, le prix est fractionné en fonction de l’avancement des travaux. En tant que maître d’ouvrage, le promoteur immobilier demeure propriétaire des biens en VEFA jusqu’à :
- la réception des travaux
- la levée des éventuelles réserves émises à la réception
Cette spécificité au niveau des modalités de paiement permet au promoteur :
- de disposer de capitaux en fonds propres afin de boucler le financement du programme immobilier
- d’obtenir les garanties financières nécessaires au démarrage du chantier, généralement dès 30 à 50 % de réservations (biens vendus en VEFA)
L’info Compar'Agence
Le contrat de VEFA se distingue du contrat en vigueur pour la construction de maison individuelle (CCMI) :
- un seul interlocuteur en VEFA (le promoteur) contre deux en CCMI (vendeur du terrain et constructeur)
- le CCMI est plus protecteur pour l’acheteur que le contrat de VEFA
N°1- Que contient le contrat de réservation en VEFA ?
Le contrat de réservation ou contrat préliminaire est signé par l’acquéreur pour tout achat en VEFA. Il engage l’acquéreur à acheter le bien et définis les conditions de la vente avec le promoteur. De son côté, le promoteur s’engage à :
- réserver un bien à l’acquéreur
- respecter les délais de livraison
- respecter les caractéristiques du bien
L’astuce Compar'Agence
Les délais de livraison sont exprimés en trimestre par le promoteur afin de se donner une sécurité en cas d’imprévu sur le chantier.
Certaines mentions figurent obligatoirement sur le contrat de réservation en VEFA. Celles-ci sont prévues aux articles R261-25 et 26 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) :
- le descriptif du logement réservé : surface habitable approximative, nombre de pièces principales et détail des pièces, dépendances et dégagements. En immeuble collectif, le contrat doit préciser la situation du logement au sein de celui-ci
- le descriptif global de l’immeuble (notice descriptive sommaire avec qualité de la construction et des équipements communs)
- le prix de vente
- la date prévisionnelle de conclusion de la vente
- les délais d’exécution pour le chantier de construction
L’info Compar'Agence
Le prix de vente indiqué dans le contrat de réservation peut être de plusieurs natures :
- prévisionnel : lors de la conclusion effective de la vente, le prix peut être plus élevé que dans le contrat de réservation. Pour protéger l’acquéreur, une clause permet d’annuler la vente en cas d’écart trop important
- révisable : le prix de vente peut être révisé à condition de ne pas dépasser 70 % du plafond publié au journal Officiel, appelé indice national du bâtiment.
- ferme et définitif : le prix ne peut évoluer mais cette formule est peu utilisée surtout dans la conjoncture actuelle
N°2- Est-il possible d’ajouter des clauses au contrat de réservation ?
Il est tout à fait possible d’ajouter des clauses au contrat de réservation. À l’initiative du vendeur, ces clauses l’engagent et doivent impérativement être respectées. Même si elles ne sont pas reprises dans l’acte authentique de vente !
De son côté, l’acquéreur peut inscrire des modifications qu’il souhaite concernant les équipements du futur logement. Bien entendu, ces modifications, lorsqu’elles portent sur la qualité des matériaux ont une incidence sur le prix !
Pour sécuriser l’acquéreur, celui-ci peut demander l’ajout de clauses suspensives particulières :
- liées à l’obtention d’un emprunt bancaire pour l’acquisition. En cas de refus d’octroi du crédit par les établissements bancaires, l’acquéreur peut se retirer de l’acquisition
- en cas de servitude non mentionnée, l’acquéreur peut annuler la vente
N°3 - Quelles sont les modalités de paiement d’un bien en VEFA ?
L’avantage d’acheter en VEFA, c’est que le paiement ne se fait pas d’un seul coup à la signature chez le notaire. L’échéancier de paiement est lié à l’état d’avancement du chantier de construction. L’acquéreur devra verser au promoteur :
- 35 % du prix de vente à l’achèvement des fondations
- 70 % lors de la mise hors d’eau du bâtiment (achèvement de la charpente toiture et des murs)
- 95 % à l’achèvement des travaux
- 5 % lors la livraison du bien (remise des clés)
N°4 - Quel est le montant du dépôt de garantie lors d’une vente en VEFA ?
En VEFA, le promoteur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie. son montant dépend du délai entre la signature de l’acte authentique de vente et du contrat de réservation :
- inférieur à 1 an, le montant est de 5 % du prix de vente
- compris entre 1 et 2 ans, le montant est de 2 %
- au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé
Une fois versé, ce montant reste bloqué sur un compte séquestre et viendra en déduction du prix de vente lors de la signature chez le notaire.
N°5 - Quelles sont les garanties offertes par l’achat en VEFA ?
Outre le fait d’acheter un bien neuf, a priori sans malfaçons, l’acheteur bénéficie de nombreuses garanties en achetant sur plan :
- la garantie financière d’achèvement (GFA) , assure à l’acquéreur qu’il obtiendra le logement y compris en cas de défaillance d’entreprises voire du promoteur lui-même
- la garantie de remboursement, permet d’être remboursé en cas d’annulation de la vente à l’initiative du promoteur
- la garantie de parfait achèvement : valable 1 an pour la prise en charge des défauts constatés à la réception des travaux
- la garantie biennale, dite de “bon fonctionnement” : valable pendant deux ans pour les vices cachés constatés portant sur les travaux de second œuvre
- la garantie décennale : valable 10 ans pour les défauts et malfaçons sur le gros œuvre qui rendent le bien impropres à destination (étanchéité toiture, fissures sur les fondations…)
N°6 - L’acquéreur peut-il se rétracter en VEFA ?
L’acquéreur a la possibilité de se rétracter au cours de la vente en VEFA. Selon le moment ou l’acquéreur souhaite se retirer, la rétractation sera gratuite ou non :
- il dispose de 10 jours à compter de la signature de l’avant-contrat pour informer le promoteur de son intention d’annuler la vente. Cette rétractation doit lui être adressée par courrier recommandé avec accusé réception, sans justificatif.
- au-delà des 10 jours, il est toujours possible de se rétracter mais le dépôt de garantie versé reste dû au promoteur
