Vous êtes propriétaire d’un logement à mettre en location ? Entre location nue ou location meublée, votre cœur balance ? La location meublée est généralement plus rentable que la location vide, mais impose certaines contraintes qu’il est nécessaire de connaître.
Entre la liste d’équipements minimum et les conseils d’aménagement pour rendre votre bien attractif, vous vous sentez perdus ? Pas de panique, on vous explique pourquoi bien aménager votre location est primordial en meublé et comment il faut vous y prendre. Éclairage.
Qu’appelle-t-on une location meublée ?
Une location meublée peut aussi bien être proposée dans un appartement ou une maison. Il peut s’agir d’un bien loué par le biais d’un contrat de location meublé ou en bail mobilité. Dans tous les cas, celui-ci doit être la résidence principale du locataire et être garni de mobilier. Pas n’importe lequel, puisque la loi ALUR a étendu le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 en définissant la location meublée.
Ainsi, un logement meublé doit être « décent et équipé de mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
Quel est le mobilier minimum requis en location meublée ?
La liste du mobilier minimum est précisée dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et par la jurisprudence :
- literie comprenant couette ou couverture
- dispositif d’occultation des fenêtres (stores, volets, rideaux…) dans la pièce servant de chambre à coucher
- plaques de cuisson
- four ou four à micro-ondes
- réfrigérateur et congélateur ou à minima, un réfrigérateur avec un compartiment freezer
- ustensiles de cuisine et vaisselle suffisante pour la prise des repas
- Table et chaises
- étagères
- luminaires
- matériel d’entretien ménager adapté pour le bien concerné
L’info Compar'Agence
En cas de litige, le juge peut estimer que le mobilier est insuffisant pour permettre au locataire de s’installer et vivre convenablement. Dans ce cas, la location meublée peut être requalifiée en location nue.
Quels sont les avantages d’une location meublée ?
Pour le bailleur, la location meublée peut être un choix opportun pour plusieurs raisons. Entre la souplesse du régime meublé, sa fiscalité avantageuse et sa rentabilité, les arguments ne manquent pas en sa faveur !
La fiscalité avantageuse
La majorité des loueurs en meublé particuliers sont soumis au statut de LMNP (Loueur en meublé non professionnel) dès lors :
- que les recettes locatives sont inférieures à 50 % des revenus du foyer fiscal
- ou sont inférieures à 23 000 € par an
Le LMNP permet de bénéficier soit du :
- régime d’imposition au micro-BIC correspondant à un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives
- régime au réel, qui permet de déduire tout un ensemble de frais et charges des recettes locatives. Cet amortissement permet de générer du déficit foncier et de ne pas payer d’impôts sur la location.
L’info Compar'Agence
En location meublée, il n’est pas question de revenus fonciers, mais de bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
Une rentabilité supérieure à la location vide
À logement égal, un meublé pourra être loué entre 10 et 30 % plus cher qu’un bien nu.
Cette différence de prix s’explique en partie par la qualité et la quantité de mobilier qui garnit le logement. Nous y reviendrons !
De plus, le bailleur est en droit de demander un dépôt de garantie de deux mois (contre un mois en location vide) pour se protéger :
- des impayés de loyer
- des dégradations locatives y compris sur le mobilier
La souplesse de la location meublée
En location meublée, la durée des contrats de location est bien plus restreinte qu’en location vide (3 ans) :
- entre 1 et 10 mois pour un bail mobilité
- 9 mois en cas de location à un étudiant
- 1 an pour un bail meublé classique
Cela permet une plus grande flexibilité pour le propriétaire qui souhaiterait changer régulièrement de locataire ou effectuer des travaux entre deux locations.
Pourquoi l’aménagement d’une location meublée est la clé ?
Que vous souhaitiez louer à un étudiant ou à un professionnel muté en ville, l’aménagement du bien est primordial pour être vendeur. Aujourd’hui, la majorité des recherches de logement transite par internet. Pour une petite annonce attractive, les logements doivent avoir des photos et si possible une décoration ainsi que du mobilier de bon goût. Dans un secteur de plus en plus concurrentiel, il faut savoir tirer son épingle du jeu pour que votre bien sorte du lot !
A contrario si votre bien n’est pas attractif, vous risquez :
- l’invisibilité de votre annonce sur les plateformes immobilières
- un délai de mise en location important ce qui génère de la vacance locative
- un turnover locatif élevé
Bien que plus rentable sur le papier, un bien meublé qui reste vide fait perdre de l’argent à son propriétaire. Si la vacance concerne de courtes périodes, mais qu’elles se répètent souvent dans l’année, il faut vous interroger sur les raisons de cette rotation locative.
Comment bien aménager une location meublée ?
Puisque vous recherchez la rentabilité, autant faire les choses bien et susciter l’envie chez les candidats locataires ! Un intérieur bien décoré, un agencement fonctionnel et des équipements de qualité font une grande différence au moment de louer.
Agencer le bien comme un pro
Surtout pour les petites surfaces comme les studios étudiants, l’agencement est la clé pour un appartement fonctionnel. Des systèmes de tables et literie rabattables permettent de passer rapidement son logement en « mode nuit ou en mode jour » pour gagner de la place et optimiser chaque centimètre !
Proposer des équipements résistants et faciles d’entretien
Pour les ustensiles de cuisine et la vaisselle, on privilégie les équipements les plus neutres possibles, ce qui permet de les remplacer facilement en cas de détérioration.
En ce qui concerne le linge de lit, il est préférable de choisir un matériau résistant tel que le coton pouvant facilement être lavé à 60 °C en cas de besoin et envelopper le matelas dans une housse spécifique (coucou les punaises de lit !)
Proposer une décoration moderne et simple
Rangez les commodes en chêne massif, les meubles en formica et la photo de famille, les locataires ont besoin de se sentir chez eux en s’appropriant les lieux ! L’idéal est de proposer une décoration épurée, moderne avec du mobilier neutre. Évitant de surcharger l’espace avec des meubles trop imposants surtout lorsqu’il s’agit de petites surfaces. L’idée c’est que le locataire dispose du nécessaire et puisse apporter sa touche personnelle à la décoration existante.
Aussi, on évite de laisser des objets ou du mobilier qui ont une valeur sentimentale pour des raisons évidentes !
Adapter l’électroménager à la superficie et au standing
Essentiels dans un logement familial, le lave-vaisselle et le lave-linge ne sont pas obligatoires en studio. Bien qu’il s’agisse d’un plus pour l’occupant, il est préférable de privilégier la fonctionnalité du logement, surtout lorsque l’espace est restreint.
Selon la cible de votre clientèle, il faut également adapter la gamme de l’électroménager proposé. De manière générale, on conseille de privilégier les appareils simples d’utilisation et faciles d’entretien.
Proposer des services en plus
En plus des équipements minimums, il est de bon ton de proposer des services annexes qui font leur petit effet chez les locataires :
- machine à café de qualité
- box wifi
- abonnement à une plateforme streaming
Laissez libre cours à votre imagination !
