Vous voulez tout plaquer pour vivre de vos investissements immobiliers ? Une stratégie d’investissement rondement menée peut en effet vous permettre de vivre de vos rentes. A contrario, une mauvaise préparation ou foncer tête baissée peut vous faire aller droit dans le mur.
De nombreux paramètres influent sur la réussite ou non d’un investissement immobilier. L’emplacement du bien, le dynamisme du marché local, les travaux et la fiscalité sont autant d’éléments primordiaux.
Pour sécuriser votre investissement, constituer un patrimoine immobilier et le faire fructifier, découvrez quels pièges à éviter et comment vous y prendre ! Éclairage.
N°1 - Investir sans objectif précis
Générer un complément de revenus immédiat, préparer votre retraite ou réduire vos impôts ? Ces objectifs sont à déterminer en amont de l’investissement immobilier pour vous orienter sur la bonne stratégie.
En effet, certaines opérations immobilières seront plus avantageuses pour vous selon l’objectif recherché. Si vous souhaitez réduire vos impôts il faut par exemple s’orienter sur des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ou le Denormandie.
À défaut de stratégie clairement établie, vous pourriez opter pour un bien inadapté à la poursuite de vos objectifs en raison d’une erreur de :
- Localisation géographique ;
- Typologie de logement ;
- Fiscalité ;
- Prix d’acquisition.
N°2 - Investir sur un coup de cœur
À moins d’acheter le logement pour préparer votre retraite ou pour faciliter la transmission patrimoniale à vos enfants, vous n’y habiterez jamais !
Il faut à tout prix éviter d’acheter un bien pour lequel vous avez flashé. Le coup de cœur est réservé à votre résidence principale ou votre résidence secondaire.
En effet, les futurs locataires pourraient avoir des goûts différents des vôtres. En investissement immobilier, il faut privilégier les biens qui plaisent au plus grand nombre. Exit les maisons atypiques ou les appartements pleins de cachet mais à des kilomètres des commodités.
L’objectif est que l’investissement soit rentable en se louant facilement, avec un bon prix de loyer, tout en limitant la vacance locative.
N°3 - Oublier d’analyser le marché local
À quoi bon acheter un bien pour le louer si vous ne parvenez pas à trouver de locataire ?
Toutes les villes ne se valent pas lorsqu’il s’agit de réaliser un investissement locatif. À Paris et dans les grandes métropoles, la tension locative est bien présente avec des niveaux de loyers élevés. En revanche, le coût d’acquisition est tellement élevé qu’il fait baisser le taux de rentabilité.
Certaines communes de taille moyenne tirent leur épingle du jeu en profitant de l’attractivité de leur région et de leur dynamisme économique. Le niveau de croissance démographique est également un bon indicateur pour savoir où investir.
N°4 - Négliger la rentabilité nette
Pour connaître avec précision ce que va vous rapporter votre investissement, il faut calculer sa rentabilité. Plusieurs méthodes existent :
- La rentabilité brute est la différence entre le prix d’acquisition et le montant de loyer du bien ;
- La rentabilité nette prend également en compte l’ensemble des charges et frais annexes.
Cette dernière méthode est bien plus fiable puisqu’elle est très complète et englobe tous les coûts du bien :
- Taxe foncière ;
- Honoraires d’agence immobilière ;
- Frais de notaire ;
- Travaux dans le logement
- Charges de copropriété
Par sécurité, il faut compter une marge d’erreur sur la rentabilité nette. Même si votre bien correspond tout à fait à la demande locative locale, vous n’êtes pas à l’abri d’une période de vacance locative, ni de travaux.
N° 5 - Investir sans se soucier de la revente du bien
Votre objectif est de louer pour générer des revenus complémentaires et vous ne pensez pas à la revente ?
C’est une erreur ! La seule raison qui peut justifier de ne pas penser à la revente est que vous envisagiez d’occuper le bien à terme.
Difficile d’évaluer l’attractivité future de votre bien dans les années à venir. Certains éléments permettent toutefois d’avoir une tendance :
- Implantations d’entreprises et d’infrastructures dans le secteur ;
- Proximité avec le centre-ville ;
- Dynamisme régional.
Cela peut s’avérer piégeux pour certains types d’investissements locatifs réalisés pour leurs avantages fiscaux. C’est le cas d’un investissement en loi Pinel, qui contraint le propriétaire à louer pendant plusieurs années (soit 6, 9 ou 12 ans).
Plus la durée d’engagement est longue, plus la réduction d’impôt est importante. Si pendant cette période vous être contraint de vendre, vous êtes perdant sur toute la ligne :
- Les prix d’acquisition sont souvent plus élevés en loi Pinel ;
- Vous perdrez le bénéfice de la réduction d’impôt ;
- Vous devrez rembourser l’avantage fiscal obtenu.
N°6 - Ne pas profiter de l’effet de levier du crédit immobilier
L’investissement immobilier est le seul pouvant se faire à crédit. Il serait dommage de ne pas en profiter !
Même si vous disposez des capitaux suffisants pour acheter cash, il est préférable d’acheter à crédit. En effet, cela permet de bénéficier de l’effet de levier de l’emprunt bancaire.
Il s’agit de profiter de l’endettement pour optimiser votre capacité d’investissement. En règle générale, l’investissement locatif s’autofinance puisque les loyers perçus couvrent tout ou partie de la mensualité du prêt.
Lorsque le crédit est consenti sur une plus longue durée, c’est tout bénef pour le propriétaire.
Il réduit ses mensualités et rembourse le crédit tout en constituant de la trésorerie pour faire face en cas d’imprévu.
N°7 - Négliger la gestion locative de votre bien
Certains propriétaires pensent que gérer un bien immobilier est simple. Les agents immobiliers vous le diront, il faut être multicasquettes pour assurer correctement la gestion locative !
De nombreuses tâches sont à effectuer au quotidien et celles-ci sont particulièrement chronophages :
- Recherche du locataire ;
- Rédaction du bail ;
- Envoi de l’avis d’échéance et de la quittance de loyer ;
- Encaissement des loyers et paiement des taxes et charges liés au bien (charges de copropriété, taxe foncière…) ;
- Commande et suivi des travaux ;
- Gestion des éventuels litiges avec les tiers (voisinage, locataire…).
Moyennant des honoraires, il est préférable de confier la gestion locative de son bien à un agent immobilier. Cela assure notamment une bonne réactivité pour la recherche de locataire, si importante lorsqu’il s’agit de rentabilité locative.
