Vous aimeriez louer votre logement mais la crainte des impayés de loyer vous paralyse ? Vous n’êtes pas seul ! 71 % des bailleurs redoutent les retards de paiement et 79 % craignent le défaut de paiement. Pour bon nombre de propriétaires, la location d’un logement est une source de revenus importante si ce n’est la seule, pour le bailleur concerné.
Avec des délais de procédure contentieuse toujours plus longs, c’est une vraie galère lorsqu’on tombe sur un locataire mauvais payeur ! Entre la perte financière et le stress pour faire aboutir la procédure, il y a de quoi s’inquiéter !
Mais ça, c’était avant de connaître la garantie des loyers impayés (GLI) ! Zoom sur les risques couverts par cette assurance, comment y souscrire et combien ça coûte ? On vous dit tout !
La garantie des loyers impayés, qu’est-ce que c’est ?
Malgré une étude attentive de la solvabilité des dossiers locatifs au moment de choisir votre locataire, rien ne peut garantir qu’il paiera le loyer ! Bien qu’il soit solvable au moment ou il signe le contrat de location, votre locataire peut subir certains aléas de la vie qui le mettent en difficulté financière :
- maladie ou invalidité
- perte d’emploi
- séparation
Ces situations peuvent être à l’origine d’impayés de loyers, au même titre que la mauvaise foi du locataire !
Pour s’en prémunir, le bailleur peut souscrire un contrat de Garantie des Loyers Impayés (GLI). De nombreux organismes proposent ce type d’assurance qui protège les bailleurs contre les impayés de loyers mais pas que ! Selon les contrats et les options, il est également possible de bénéficier de garanties supplémentaires, bien utiles en cas de litiges !
Qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, tout logement peut être assuré en GLI sous réserve d’être loué à titre de résidence principale (loué vide ou meublé).
Quels risques sont couverts par la garantie des loyers impayés ?
Pour connaître avec précision les garanties de votre assurance GLI, il faut se référer aux conditions générales du contrat.
Les risques suivants sont généralement couverts par les garanties de loyers impayés dignes de ce nom :
- le paiement des loyers, charges et taxes dues par le locataire défaillant. Fréquemment, la durée d’indemnisation est limitée dans le temps (entre 18 et 36 mois)
- la prise en charge des frais de procédure contentieuse en cas de litige entre bailleur et locataire (honoraires d’huisser de justice, frais d’avocat…)
- l’indemnisation des dégradations immobilières causées par le locataire, constatées à l’état des lieux de sortie (souvent proposée en option)
- la perte de loyers causée par la vacance du logement suite au départ précipité du locataire ou à son décès
- la perte de loyer causée par l’indisponibilité du bien durant les travaux nécessaires à la remise en état en cas de détérioration immobilière
Qui peut souscrire une garantie des loyers impayés ?
La souscription d’une GLI est toujours à l’initiative du propriétaire du logement concerné :
- s’il loue son bien en direct, il peut choisir l’assurance GLI de son choix
- s’il délègue la gestion locative à une agence immobilière, cette dernière va l’affilier au contrat GLI collectif qu’elle a souscrit auprès de son assureur
La souscription d’une GLI implique le paiement de cotisations mensuelles :
- payées par le propriétaire à son assurance en cas de location sans intermédiaire
- déduites du montant du loyer versé lorsqu’une agence immobilière gère la location
L’info MeilleuresAgences
Il ne faut pas confondre Garantie des loyers impayés et garantie Visale. Cette dernière est totalement gratuite et mise en place par Action Logement.
Son but et de sécuriser les propriétaires lorsque leurs locataires n’ont pas la possibilité de présenter un garant physique (caution solidaire). Dans ce cas c’est le locataire lui-même qui doit faire la démarche de souscription à Visale.
Comment fonctionne la garantie des loyers impayés ?
Chaque assureur propose son propre contrat de GLI avec des conditions différentes. Dans la mesure du possible, il est préférable d’obtenir plusieurs devis pour comparer :
- les garanties du contrat
- les délais de déclaration
- les délais de carence éventuels (notamment lors de la souscription après la signature du bail)
- les éventuels montants de franchises (souvent équivalents au montant du dépôt de garantie)
En cas d’impayés de loyer, votre assurance GLI exigera le respect d’un certain formalisme pour être mobilisée. Dès le premier mois d’impayé, il faut adresser une relance écrite au locataire suivie d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le non-respect de ce formalisme ou des délais peut entraîner le refus de prise en charge par l’assureur !
Lorsque la déclaration respecte les conditions de déclaration prévues au contrat, l’assurance GLI prend le relais du locataire défaillant. De plus, l’assureur GLI se substitue au bailleur pour mener la procédure contentieuse pouvant mener à l’expulsion du locataire.
Pendant toute la durée de la procédure, le bailleur sera indemnisé par la GLI pour les loyers et charges impayées. Une vraie sécurité financière pour le bailleur !
Combien coûte une garantie des loyers impayés ?
Pour souscrire une garantie des loyers impayés, le bailleur doit débourser une cotisation mensuelle comprise entre 2,5 % et 5 % du loyer charges comprises.
À savoir que la durée d’une procédure d’expulsion en cas d’impayés de loyer est comprise entre 15,3 et 18,3 mois. On vous épargne le calcul de la perte de loyer durant ce laps de temps !
En souscrivant un contrat de GLI, le bailleur a la possibilité de déduire le montant des cotisations de ses revenus fonciers ! Raison de plus pour y souscrire !
L’exemple Compar'Agence
Sylvie loue son appartement T3 à un montant de loyer de 800 € charges comprises.
Après quelque mois, le locataire ne paie plus son loyer. Heureusement, Sylvie a souscrit une assurance GLI au taux de 3 % du loyer charges comprises par mois, soit 24 €. À l’année, cela représente 288 € de cotisations 100% déductibles des revenus fonciers.
En l’absence de GLI, elle n’aurait perçu aucun loyer pendant toute la durée de la procédure d’expulsion. Dans le meilleur des cas (15 mois) cela aurait représenté une perte de loyer de 12 000 € !
