Vous gagnez le SMIC comme 2,5 millions de Français recensés en 2022 ? Avec 1709,28 euros brut ou 1353 euros net par mois, difficile d’envisager l’achat d’un logement.
Avec des taux de crédit immobilier plus élevés que jamais, la hausse des prix et un durcissement des conditions d’octroi, il serait facile de se décourager.
Pourtant, tout n’est pas perdu ! Selon votre situation professionnelle, votre taux d’endettement et la situation géographique du bien concerné, il reste des possibilités pour acheter un bien avec le SMIC. On vous dit tout !
Comment déterminer votre capacité d’emprunt ?
Quel que soit le montant de votre salaire, un facteur sera déterminant au moment de contracter un emprunt immobilier. Il s’agit de votre capacité d’emprunt, autrement dit le montant maximum qui pourra vous être prêté en fonction de vos revenus et de vos charges. Comment calculer votre pouvoir d’achat immobilier ?
Connaître son taux d’endettement
La première étape consiste à calculer ce que les établissements bancaires appellent le taux d’endettement ou taux d’effort. Pour 2023, le taux d’endettement maximum autorisé par le haut conseil pour la stabilité financière est de 35 %. En d’autres termes, c’est le montant de la mensualité de crédit maximal pouvant être accordé à un emprunteur. Pour l’obtenir, il faut calculer la part que représentent vos frais et charges fixes dans votre budget mensuel :
- loyer
- assurances (habitation, auto…)
- contrats (électricité, gaz, eau, internet…)
Par exemple, une personne au SMIC qui paie un loyer de 300 € avec 150 € de frais fixes mensuels cumulés aura un taux d’endettement de (450/1353) x100 = 33,26 %
Pour un salaire au SMIC, la barre fatidique des 35 % est atteinte avec 473,50 € de mensualité.
Calculer le montant de votre crédit
Le calcul de votre capacité d’emprunt passe par l’estimation du montant du prêt que vous pourrez obtenir. Le gouvernement a mis en place un simulateur qui permet d’avoir une idée assez précise du montant empruntable. Celui-ci tient compte :
- du taux d’intérêt annuel (actuellement compris entre 3,98 % et 4,45 % sur 25 ans)
- de la durée de remboursement (en mois)
Ne pas négliger certains critères financiers
Au moment d’étudier votre dossier de demande de prêt, l’établissement bancaire vérifiera de nombreux paramètres sur vos relevés de compte :
- la liste de vos dépenses mensuelles
- votre reste à vivre (l’argent qu’il vous reste après règlement de toutes vos dettes)
- l’historique de vos crédits à la consommation
- vos incidents de paiement éventuels
C’est pourquoi le recours à un professionnel tel qu’un courtier est recommandé pour obtenir une estimation sur mesure de votre capacité d’emprunt.
L’exemple Compar'Agence
Pour la personne seule qui gagne le SMIC dans notre exemple, calculons le montant du prêt réalisable pour l’acquisition d’un bien immobilier dans l’ancien. Comme l’acquisition concerne la résidence principale, on peut retirer les 300 € de charges consacrées au paiement du loyer actuel dans le taux d’effort.
Avec 150 € de charges mensuelles, un crédit contracté sur 25 ans à 4,23 % permet d’emprunter : 69 557 €.
Pour un achat immobilier il faut penser à déduire les frais annexes de l’acquisition :
- frais de notaire (entre 2 à 3 % du prix du bien dans le neuf et de 7 à 8 % dans l’ancien)
- assurance du prêt (0,45 %)
La capacité d’acquisition de l’emprunteur est de :
69 557 € — 7 % de frais de notaire (4868,99 €) — 0,45 % d’assurance de prêt (313 €) = 64 375,01 €
Est-il possible d’acheter un bien immobilier avec cette capacité d’emprunt ?
En gagnant le SMIC, il ne faut pas s’attendre à des miracles, cette capacité d’emprunt ne vous permettra pas d’acheter un château ! Pourtant il est possible de trouver un appartement voire une maison à ce prix-là. Bien sûr, certaines zones géographiques seront inaccessibles compte tenu de leur prix au mètre carré.
Avec une capacité d’emprunt de 64 375 €, il est possible d’acquérir un bien :
- de 30 m2 dans un secteur à 2145,83 €/m2
- de 40 m2 dans un secteur à 1609,37 €/m2
- de 50 m2 dans un secteur à 1287,5 €/m2
Ou acheter 30 m2 en gagnant le SMIC ?
En gagnant le SMIC il est possible d’acheter un logement de 30 m2 de superficie habitable dans certains départements dont le prix moyen au mètre carré est de maximum 2145 € :
- le Gers (1968 € m2)
- le Lot-et-Garonne (1891 € m2)
- la Dordogne (1907 €/m2)
- le Loir-et-Cher (1888 €/m2)
- La Loire (1948 €/m2) dont Saint Etienne, 14ème ville de France la plus peuplée (176 000 habitants)
Ou acheter 40 m2 en gagnant le SMIC ?
Pour acheter 40 m2, le prix au mètre carré doit forcément être abordable lorsqu’on gagne le SMIC. Ce n’est pas mission impossible pour autant, voici les départements où le prix au mètre carré moyen ne dépasse pas 1609 € :
- le Cantal (1309 €)
- l’Allier (1333 €)
- le Cher (1331 €)
- les Ardennes (1373 €)
Ou acheter 50 m2 en gagnant le SMIC ?
Avec le SMIC, acheter 50 m2 impose un prix au mètre carré maximal de 1287 €. Contre toute attente, certains départements (certes pas les plus funky de France) restent très accessibles :
- la Creuse (823 €)
- l’Indre (1108 €)
- la Nièvre (1056 €)
- la Haute-Saône (1262 €)
- la Haute-Marne (1045 €)
- la Meuse (1107 €)
Peut-on acheter un bien immobilier en gagnant le SMIC et zéro apport ?
Bien que tous les voyants soient au vert pour acheter dans certaines communes abordables malgré la flambée des taux de crédit, les banques pourraient gâcher la fête.
En effet, les établissements bancaires ont durci les conditions d’octroi des crédits, y compris à certains profils solvables, dont les primo-accédants. Pour rassurer les banques et blinder votre dossier de prêt, il est préférable de disposer d’un apport personnel significatif.
Selon une étude de Century 21, le montant d’apport personnel exigé au 1er semestre 2022 était de 21,2 % du prix d’acquisition ! Pour un bien abordable vendu 64 000 € cela représente 13 568 € d’apport personnel requis.
Quand on sait que le montant moyen épargné par les Français est de 2848 €, difficile de constituer un apport personnel suffisant en étant au SMIC !
