Vous vendez votre logement et ne savez pas quelle surface indiquer dans l’annonce immobilière ? Vous êtes perdu entre surface habitable, surface utile, loi Carrez et loi Boutin ?
Le jargon de l’immobilier peut sembler obscur pour les non-initiés. Selon la méthode de calcul, le métrage d’une maison ou d’un appartement peut sensiblement varier.
En cas de doute, vous pouvez confier la vente de votre bien à un agent immobilier qui saura vous conseiller… ou suivre notre guide ! Avec lui, vous comprendrez toutes les subtilités des surfaces à prendre en compte pour estimer votre bien !
Quelles surfaces prendre en compte pour estimer mon bien ?
Pour savoir quelle surface prendre en compte, il faut savoir :
- l’estimation dans le but de vendre ou louer ?
- dans quel type de bien (appartement en copropriété/monopropriété, maison individuelle ?)
Lors d’une vente
En cas de vente, la méthode de calcul pour déterminer la superficie prise en compte dans pour l’estimation est appelée :
- loi Carrez, lorsque cela concerne un lot en copropriété à usage d’habitation, d’une superficie supérieure à 8 mètres carrés
- la surface habitable ou la surface utile dans le cas d’une maison individuelle
L’attestation de superficie en loi Carrez est obligatoire pour toute vente en copropriété qui concerne un bien supérieur à 8 m2. Pour la vente d’une maison individuelle, rien n’oblige le vendeur à faire mesurer son bien que ce soit en surface habitable ou en surface utile. C’est tout de même préférable, car c’est généralement un argument qui fait mouche !
Lors d’une location
En location, peu importe le type de logement concerné, le type de mesurage qui prévaut est appelé « loi Boutin ».
Celui-ci est obligatoirement indiqué sur le contrat de location dès lors que le bien est loué à titre de résidence principale (bail d’habitation du 6 juillet 1989).
Que prennent en compte les différentes surfaces ?
Chaque type de surface répond à une méthode de calcul différente, prenant ou non en compte certains éléments du logement. Zoom sur leurs spécificités pour ne plus les confondre !
La surface habitable
La définition de surface habitable est inscrite à l’article R 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Il s’agit de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les :
- murs
- cloisons
- marches et cage d’escalier
- gaines techniques
- embrasures de portes et de fenêtres
- combles non aménagés
- caves, remises, sous-sols et garage
- terrasses, loggias, balcons
- séchoirs extérieurs
- vérandas et volumes vitrés
- locaux communs et dépendances
- parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m
Pour simplifier, toutes les pièces ou annexes qui ne sont pas considérées comme des pièces de vie sont exclues de la surface habitable.
La surface en loi Carrez
Quand on vend son bien en copropriété, le calcul de la surface privative habitable ou loi Carrez est inévitable. Cette superficie Carrez est issue de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996. Pour l’obtenir, il faut tenir compte de la superficie des planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur minimale de 1,80 mètre après déduction des surfaces :
- occupées par les murs et cloisons
- des cages d’escalier
- des embrasures de portes et fenêtres
- des conduits de cheminée
- des gaines techniques
- des balcons et terrasses
- des caves, garages et parking
L’info MeilleuresAgences
En loi Carrez, l’emprise au sol des placards muraux et du bac à douche par exemple, sont à prendre en compte dans le calcul de la surface.
La surface utile
La surface utile est définie par l’article D353-16 du code de la construction et de l’habitation. Dans le cadre d’une vente d’une maison individuelle, la connaissance de cette surface est un point positif pour le vendeur. En effet, elle a tendance à valoriser le bien, car elle prend en compte la surface habitable majorée de la moitié des annexes.
L’astuce Compar'Agence
La maison individuelle de Pierre a été mesurée à 140 m2 de surface habitable. En surface utile, elle atteint 170 m2 grâce :
- au sous-sol de 20 m2
- à la terrasse de 30 m2
- à la cave à vin de 10 m2
Sur ces 60 m2 d’annexes, la méthode de calcul de surface utile retient la moitié soit 30 m2.
Voici les annexes pouvant être comptabilisées dans la surface utile :
- balcons, loggias, vérandas,
- caves, sous-sols, remises, ateliers
- greniers et combles aménageables
- celliers et séchoirs intérieurs au logement
- les terrasses en étage ou aménagées sur le toit d’une construction enterrée ou semi-enterrée (plafonné à 9 m2)
- le garage à condition qu’il ne serve pas au stationnement du véhicule (pour l’intégrer dans le calcul, il faut lui déduire 12 m2)
La surface en loi Boutin
Instauré par la loi dite Boutin du 25 mars 2009, le mesurage du même nom est celui en vigueur en location. Bien que ses règles soient très proches de la loi Carrez, certaines différences sont notables. Le mesurage en loi Boutin indique la superficie habitable soit l’ensemble des espaces de vie à l’exclusion :
- des terrasses, balcons
- caves, garages, parkings et autres sous-sols
- combles non aménagés
À la différence de la superficie en loi Carrez, le mesurage Boutin prend en compte les combles aménagés.
En raison de ces différences, il n’est pas conseillé de se baser sur un métrage en loi Carrez pour indiquer la superficie du bien dans le contrat de location.
Qu’est-ce que la pondération de surface pour estimer mon bien ?
Pour estimer le prix de sa maison individuelle, il faut prendre en compte la superficie habitable. Celle-ci a l’inconvénient de ne pas inclure certaines surfaces qui ont potentiellement une forte valeur ajoutée. Ainsi, il est possible d’appliquer un coefficient de pondération à certaines surfaces exclues de la surface habitable.
L’exemple Compar'Agence
Une maison de 100 m2 de surface habitable dispose de combles aménagés dont 50 m2 sont mansardés (hauteur inférieure à 1,80 mètre). Ceux-ci ne peuvent être comptabilisés dans la surface habitable. Pourtant, ces combles peuvent bénéficier d’un coefficient de pondération : 50 m2 x 0,3 = 15 m2
La surface à retenir pour l’estimation du prix de la maison est de 100 m2 habitables + 15 m2 de surface pondéré soit 115 m2
Bien que la pondération n’est pas définie légalement, le coefficient applicable varie entre 0,3 et 0,4 pour les surfaces suivantes :
- sous-sols aménagés
- combles aménageables
- parties mansardées
