Vous voulez investir dans l’immobilier mais vos finances sont dans le rouge ? Vous estimez que les intérêts d’emprunts sont trop élevés pour acheter un bien ? Connaissez-vous le crowdfunding immobilier ? Il pourrait bien vous faire changer d’avis !
Si l’investissement locatif a toujours la cote auprès de 77 % des Français, moins d’1 sur 5 estiment que c’est le bon moment pour acheter. Dans cette conjoncture, l’achat d’un bien immobilier est perçu comme risqué et inabordable.
Heureusement, de nouveaux moyens d’investir ont fait leur apparition dans le secteur réputé ultra-conservateur de l’immobilier. Le crowdfunding immobilier fait partie de ceux-là et pourrait bien vous redonner la capacité d’investir !
Zoom sur le crowdfunding immobilier pour tout comprendre de son fonctionnement et de ses avantages !
Le crowdfunding immobilier, c’est quoi ?
Vous avez déjà participé à une cagnotte en ligne pour un anniversaire ou une naissance ? Le crowdfunding immobilier, c’est à peu près pareil ! Issu de la contraction des mots “crowd” (foule) et “funding” (financement), ce mode d’investissement désigne le financement participatif de projets immobiliers.
Pour cela, le porteur de projet (promoteur immobilier) lève des fonds auprès des particuliers. Cette levée de fonds se fait sous la forme de capital collecté par le biais d’une plateforme en ligne. Ainsi, les investisseurs particuliers deviennent partie prenante dans la réalisation du programme immobilier !
Le capital versé correspond à un prêt au bénéfice du promoteur, qui s’engage à la construction du programme immobilier concerné. Lorsque celui-ci est livré, l’investisseur perçoit en retour :
- le montant du prêt qu’il a consenti
- une part de plus-value éventuelle, proportionnellement à son prêt
Contrairement à un investissement immobilier classique, sa durée est relativement courte (entre 2 et 3 ans).
Pour cette raison et le fait que le capital a investir est modéré, le crowdfunding a la cote. En 2022, c’est un total de 1,607 million d’euros qui y ont été investis !
Quels sont les projets finançables en crowdfunding ?
De nombreux projets immobiliers sont finançables par le biais du financement participatif. En 2022, les investissements portaient sur :
- le résidentiel à 71 %
- les commerces à 9 %
- les bureaux à 9%
- les autres secteurs à 5 %
- l’aménagement à 4 %
- l’hôtellerie à 1%
Ces projets peuvent être de plusieurs natures :
- la construction de bâtiments neufs
- la réhabilitation de logements anciens
- la surélévation de bâtiments existants
- la division d’un bien en plusieurs lots (vente à la découpe)
Pour s’assurer du sérieux de plateforme de crowdfunding, il faut veiller à ce qu’elle respecte la réglementation en vigueur et qu’elle détienne le statut délivré par l’autorité des marchés financiers (AMF) :
- de conseiller en investissement participatif
- d’intermédiaire en financement participatif
Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier se révèle être un bon moyen d’investir dans l’immobilier pour les particuliers et une solution de financement pour les promoteurs. C’est du gagnant-gagnant !
Les avantages pour le promoteur
Les promoteurs immobiliers ont la nécessité de bénéficier de fonds propre (environ 20 % du budget total) pour réaliser un programme immobilier. Lorsque les projets se multiplient au sein de l’entreprise, la capacité de financement n’est pas extensible et freine le développement de l’activité.
Tout promoteur qui se respecte sait qu’il est impératif de mobiliser des fonds propres pour pérenniser son activité. Pour contourner ce problème, les promoteurs ont la possibilité de solliciter du financement en externe par le biais :
- du crowdfunding immobilier
- d’un financeur externe qui participe au montage de l’opération en échange d’une partie des bénéfices à l’issue du programme immobilier
- de la co-promotion, en s’associant à un confrère promoteur pour la réalisation d’un projet immobilier
Les avantages pour le particulier
De son côté, le particulier investisseur bénéficie d’avantages variés s’il décide de placer des capitaux dans le crowdfunding immobilier :
- gagner du temps grâce à la sélection des projets par les plateformes immobilières spécialisées. Ces dernières s’occupent de toute la gestion administrative, pour une sérénité maximale de l’investisseur
- les investissements se font à court terme (entre 12 et 36 mois) et permettent de bénéficier d’une excellente rentabilité (10,87 % en octobre 2023).
- diversifier ses actifs immobiliers en ventilant le capital à investir sur différents projets immobiliers
- bénéficier d’une fiscalité intéressante : les revenus du crowdfunding sont imposés au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU) également appelé Flat tax. Ce taux d’imposition est de 30 % (composés par l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux)
L’astuce Compar'Agence
Si vous n’avez plus la possibilité d’acquérir du patrimoine sans être assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le crowdfunding à l’avantage de ne pas rentrer dans son assiette de calcul. En effet, l’investisseur n’acquiert pas un bien immobilier mais une créance !
Combien faut-il investir en crowdfunding immobilier ?
Nul besoin d’investir tout votre PEL pour investir en financement participatif !
Selon la plateforme de crowdfunding, le billet d’entrée débute aux alentours de 1000 €, on est bien loin des centaines de millier d’euros nécessaires à l’achat d’un bien !
Une fois investi, ce montant reste bloqué jusqu’à la livraison du programme immobilier.
Simulation d’investissement en crowdfunding immobilier
Marc s’est laissé tenter par le crowdfunding immobilier. Il investit 10 000 € pour un projet de construction d’immeuble qui doit s’achever 18 mois plus tard (547 jours). Le promoteur rémunère les investisseurs à 10 % par an.
Voici ce que Marc percevra avant impôts :
Montant des intérêts = [(10 000 € x 10 %) / 365 jours] x 547 = 1498 €
Montant de l’imposition = 1498 x 30 % = 449, 40 €
À l’issue du projet, Marc récupérera 11 048,60 € soit un gain de 1048,60 € en 18 mois.
Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Comme tout investissement, le crowdfunding présente des risques. Ceux-ci portent :
- sur la faillite ou le défaut de paiement de la part des promoteurs mais également des plateformes en ligne !
- sur le manque de vision sur la santé financière des promoteurs et le manque d’outils d’aide à la décision de la part des plateformes
- sur la fiscalité qui reste calculée sur le montant investi y compris en cas de perte financière
