Vous hésitez entre location vide et location meublée ? Vous avez toujours entendu dire que le statut de LMNP impose des contraintes au niveau comptable et fiscal ?
C’est en partie vrai, selon le régime fiscal que vous choisirez. On démêle le vrai du faux sur les obligations comptables du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) !
Loueur en meublé non professionnel (LMNP) qu’est-ce que c’est ?
Loueur en meublé non professionnel ou LMNP est un statut dont bénéficie le propriétaire bailleur d’un logement loué en meublé. Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement ou d’un mobile home, le bailleur peut bénéficier du statut LMNP dès lors :
- que les revenus issus de la location meublée ne dépassent pas 50 % des revenus totaux du foyer fiscal
- que les recettes locatives soient inférieures à 23 000 euros par an
S’il ne remplit pas au moins l’une de ces conditions, le statut du bailleur est requalifié en loueur meublé professionnel (LMP).
Loueur en meublé non professionnel : quelles obligations comptables ?
En louant votre bien en meublé, vous pensiez que tout le monde était logé à la même enseigne. Pourtant, le choix de votre régime fiscal est déterminant pour la gestion de votre comptabilité.
La comptabilité en LMNP micro-BIC
Le bailleur en LMNP peut bénéficier du régime fiscal micro-BIC qui fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de :
- 50 % sur les recettes locatives
- 71 % si le bien est un meublé de tourisme classé
Cet abattement forfaitaire permet de simplifier la gestion comptable pour le LMNP au micro-BIC.
En effet, l’administration fiscale applique cet abattement de manière automatique au moment de votre déclaration de revenus. Sous ce régime de micro-BIC, le bailleur n’a pas l’obligation de recourir à un expert-comptable, ni de tenir une comptabilité spécifique.
La comptabilité en LMNP régime réel
S’il le souhaite, le bailleur LMNP peut choisir d’être imposé au régime réel. Cela s’avère particulièrement intéressant lorsque les charges et amortissements sont supérieurs à l’abattement forfaitaire (de 50 % ou 71 %). Comme son nom l’indique, ce régime permet de déduire des recettes locatives le montant réel des charges supportées.
Néanmoins, le passage au régime réel implique la tenue de certaines obligations comptables :
- bilan comptable
- compte de résultat
- tableau d’amortissement
- récapitulatif des écritures comptables
Quelles sont les obligations fiscales en LMNP ?
Le loueur en meublé non professionnel doit déclarer annuellement ses revenus locatifs.
Ceux-ci sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers, comme c’est le cas en location vide.
Obligations fiscales en micro-BIC
Le régime micro-BIC s’applique automatiquement dès lors que les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 77 000 €.
La tenue d’un simple relevé de recettes locatives permet d’assurer le suivi des encaissements. Il permettra au bailleur de déclarer ses revenus une fois par an.
Comme ce régime implique un abattement forfaitaire, il n’est pas nécessaire de tenir à jour la liste des charges. En location meublée traditionnelle, les revenus locatifs sont imposés à 50 % tandis qu’en location meublée de tourisme classé, les revenus sont imposés à 29 %.
Il suffit alors de déclarer vos recettes locatives via le formulaire 2042-C PRO, l’abattement se fait de manière automatique.
Obligations fiscales au régime réel
Plus avantageux, le régime réel impose également des contraintes comptables et fiscales plus lourdes.
L’ensemble des documents justificatifs obligatoires, appelé liasse fiscale est à joindre au formulaire de déclaration 2031. Celle-ci comprend :
- le bilan comptable simplifié
- le compte de résultat simplifié
- les immobilisations et amortissements
- la valeur ajoutée produite
- la composition du capital social
Quels sont les amortissements possibles en LMNP ?
L’amortissement permet de rendre compte de la dépréciation comptable ou perte de valeur d’un bien au fil des années. Cet amortissement sert à refléter l’usure du bien dans le temps, liée à son utilisation.
Au statut LMNP régime réel, 100 % des éléments suivants sont déductibles :
- des frais d’acte
- de la valeur de l’immobilier (hors taxe et hors coût du foncier)
- la valeur du mobilier (hors taxe)
- les travaux effectués
L’amortissement comptable vient en déduction des loyers perçus et permet de réduire les revenus imposables du bailleur selon :
- une durée d’usage estimée (comprise entre 5 ans pour le mobilier et 80 ans pour le gros œuvre)
- un taux d’amortissement compris en 1,25 % par an pour le gros œuvre et 20 % par an pour le mobilier)
Le recours a un expert-comptable est il obligatoire en LMNP ?
Avec le statut de louer en meublé non professionnel, il n’est pas nécessaire de recourir à un expert-comptable. Que ce soit au régime réel ou au micro-BIC, les obligations comptables n’imposent pas l’intervention d’un professionnel.
Le statut micro-BIC est volontairement simplifié pour limiter les contraintes comptables. De son côté, le régime réel est plus complexe et impose une certaine rigueur dans la tenue de la comptabilité. Raison pour laquelle de nombreux bailleurs en LMNP régime réel délèguent la gestion comptable de leur activité à un professionnel.
Un comptable ou expert comptable a les compétences nécessaires pour effectuer la déclaration fiscale de vos revenus imposables à votre place.
Il est également en capacité de vous conseiller au mieux sur le régime fiscal le plus adapté selon votre situation pour réduire votre base imposable.
Combien coûte un comptable pour un bien en LMNP ?
Bien que cela soit facultatif, le recours à un comptable peut s’avérer intéressant pour tout bailleur LMNP. Cela évite de s’infliger la comptabilité chronophage et le risque d’erreur dans vos déclarations de revenus.
Moyennant des honoraires d’environ 500 € par an, vous bénéficiez d’un véritable savoir-faire, 100 % déductibles de vos revenus locatifs imposés au régime réel !
