La hausse du coût de l’énergie et la réglementation pour contrer le dérèglement climatique ont de lourdes conséquences dans l’immobilier. Le secteur résidentiel et tertiaire est en effet responsable de 18 % des émissions de gaz à effet de serre (GES) en France. Derrière les transports et l’agriculture, l’immobilier pèse lourd dans le bilan carbone de la nation.
Les passoires thermiques sont plus que jamais dans le viseur du gouvernement. Entre interdiction de location et gel de l’augmentation des loyers, les propriétaires ne savent plus quelle stratégie adopter.
Faut-il vendre ou rénover ? Notre article pour tout savoir afin de se préparer en tant que propriétaire.
Les passoires thermiques, c’est quoi ?
En France 17 % du parc de logement serait composé par des passoires énergétiques ou passoires thermiques. Cela représente plus de 5,2 millions de résidences principales. Derrière ce terme, se trouve le quotidien de millions de ménages concernés par la précarité énergétique.
Ces logements sont dits extrêmement énergivores car ils consomment trop d’énergie par rapport à leur superficie. De plus, ces logements rejettent d’importantes quantités de CO2, l’un des GES responsables du dérèglement climatique.
Un système de chauffage vétuste et peu performant ainsi qu’un défaut d’isolation sont bien souvent à l’origine de ces passoires énergétiques. Ceux-ci sont recensés au diagnostic de performance énergétique (DPE) aux étiquettes :
- F, consomme entre 330 et 420 KWh/m2/an d’énergie finale et émets entre 70 et 100 kg de CO2/m2/an ;
- G, consomme plus de 420 KWh/m2/an d’énergie finale et émets plus de 100 kg de CO2/m2/an.
Quel avenir pour les passoires thermiques ?
Pour atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, le gouvernement a durci la réglementation qui encadre la location des passoires thermiques. La loi climat et résilience a fixé un agenda qui fait pâlir bon nombre de propriétaires. Éclairage.
Le gel de l’augmentation des loyers des passoires énergétiques
Depuis le 1er janvier 2022, tous les propriétaires ont l’obligation de faire figurer sur les petites annonces immobilières les étiquettes DPE du bien loué. Tous les candidats locataires doivent être informés du niveau de consommation énergétique de leur potentiel futur logement.
À partir du 24 août 2022, les bailleurs de logements en classe F ou G ne peuvent plus augmenter le montant des loyers. Cette interdiction concerne également les augmentations de loyers issus de l’indice de référence des loyers (IRL).
L’interdiction de location des passoires thermiques
Le décret n°2021-19 du 11 janvier 2021 fixe un critère de décence lié à la performance énergétique. Ainsi, les logements classés G, qui consomment plus de 450 KWh/m2/an deviennent impropres à la location à compter du 1er janvier 2023.
Cette interdiction sera progressivement étendue à d’autres classes énergétiques :
- L’ensemble de la classe G à partir du 1er janvier 2025 ;
- Tous les logements classés F à partir du 1er janvier 2028 ;
- Les biens locatifs classés E à partir du 1er janvier 2034.
L’info Compar'Agence
Les interdictions de location ne s’appliquent que pour les contrats de location nouvellement signés. Pour que ces mesures s’appliquent aux baux en cours, il faut attendre leur reconduction tacite ou leur renouvellement.
Comment se préparer à la guerre contre les passoires énergétiques ?
Plusieurs options s’offrent à vous face à ce calendrier qui s’apparente à une véritable guerre contre les passoires thermiques !
Attendre une modification de la loi
Selon le ministre de l’économie lui-même, le calendrier d’interdiction des passoires thermiques est difficilement tenable. On imagine assez mal la rénovation de plus de 5 millions de logements dans un laps de temps aussi court. Malgré ce constat, le gouvernement ne semble pas décidé à faire marche arrière.
Le marché locatif est déjà en tension, la perspective du retrait de près de 20 % du parc immobilier serait une catastrophe dont la France ne peut se permettre. De nombreux bailleurs font le pari du recul du gouvernement sur la question et l’abrogation de la loi.
Cette solution est la plus risquée de toutes !
Vendre en l’état
Depuis les annonces de la loi Climat et résilience, le nombre de passoires thermiques a explosé sur le marché de la transaction avec de fortes disparités par région :
- + 19,2 % à l’échelle nationale ;
- + 37 % à Paris;
- + 4 % à Marseille
Beaucoup de propriétaires bailleurs cherchent à se débarrasser de futurs investissements locatifs inlouables. Pourtant, la classe énergétique d’un bien est désormais une composante essentielle de son prix de vente.
La valeur verte d’un logement a une influence aussi bien positive que négative sur sa valeur marchande :
- Plus value comprise entre + 3 % et + 16 % lorsque le bien a une étiquette A ou B (très performant énergétiquement) ;
- Décote ou moins value comprise entre -3 % et -19 % pour les biens classés F ou G.
Face à la recrudescence de passoires énergétiques sur le marché, les candidats acquéreurs ont la main pour négocier et ils ne s’en privent pas !
Rénover pour continuer à louer
La rénovation énergétique d’un bâtiment est la meilleure solution pour :
- Continuer de louer malgré les interdictions ;
- Augmenter le confort des occupants ;
- Réduire le montant des factures d’énergie des locataires ;
- Valoriser son patrimoine immobilier.
Pour savoir comment rénover, il faut se baser sur les préconisations de travaux inscrites au DPE ou mieux, réaliser un audit énergétique. Selon l’ADEME, les travaux prioritaires sont ceux qui permettent d’éviter les principales sources de déperditions thermiques :
- 25 à 30 % par la toiture ;
- 10 à 25 % par les murs ;
- 20 à 25 % par l’air renouvelé et les fuites ;
- 10 à 15 % par les fenêtres.
Pour savoir à quoi vous attendre en termes de coût, l’ADEME a publié une synthèse du prix médian de la rénovation énergétique par poste de travaux :
- ITI (isolation des murs par l’intérieur) à 55€/m2 ;
- Isolation des rampants et des combles en toiture 105 €/m2 ;
- Isolation du plancher bas à 49 €/m2 ;
- Remplacement des fenêtres par un modèle à double vitrage (563€ l’unité) ;
- Installation d’une ventilation mécanique contrôlée ou VMC (entre 876 € et 4 493 €) ;
- Remplacement du système de chauffage (entre 4 438 € et 12 668 €) selon le système choisi ;
C’est la solution la plus pertinente pour continuer de louer, percevoir des loyers et amortir le coût des travaux.
